Выборы в соответствии с жилищным кодексом: может ли быть председателем ТСЖ не собственник жилья?

К сожалению, стать именно председателем ТСЖ не собственнику жилья в этом доме невозможно.

Статья 147 Жилищного кодекса

Правление товарищества собственников жилья

1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

Однако по решению общего собрания членов ТСЖ может быть введена должность, например, управляющего, который будет заниматься текущими вопросами управления домом.

Статья 148 ЖК — В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

Такой управляющий может действовать от имени ТСЖ по доверенности, выданной председателем правления.

Если председатель ТСЖ — не собственник жилья был выбран на должность главы товарищества, по законодательству такой выбор недействителен. Критерии, которые должен соблюдать кандидат на пост главы товарищества, прописаны в Жилищном кодексе.

Чтобы избежать неправомерного выбора председателя, жителям дома необходимо знать, какие требования предъявляются к будущему председателю организации. А также, какие последствия могут возникнуть, если глава товарищества не является владельцем квартиры в МКД.

Кем может быть руководитель ТСЖ

Организовать ТСЖ и выбрать руководителя нужно обязательно (согласно 161 статье ЖК).

Должность председателя товарищества – избираемая. Выбор руководителя организации происходит владельцами квартир на общедомовом собрании, которое вправе выбирать председателя, прекращать его полномочия раньше срока.

Все действия и решения общедомового собрания, в том числе касающиеся работы главы товарищества, должны быть зафиксированы. Избрание главы товарищества владельцами квартир происходит на общедомовом собрании. Образец бюллетеня голосования представлен ниже.

БЮЛЛЕТЕНЬ ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ

Очередного общедомового собрания ТСЖ «Лебедушка»

г. Тольятти, ул. Ново-промышленная, д. 114 02 февраля 2020 г.

Сведения об участнике:

ФИО
паспорт
имеет в собственности
Свидетельство о государственной регистрации права
Повестка дня: Выборы председателя правления товарищества.
За Против Воздержался
1. Избрать председателя ТСЖ: Иванова И.И.
2. Избрать председателя ТСЖ: Перова П.П.

Подпись члена ТСЖ «Лебедушка» ________/_____________________

Бюллетень заочного голосования общедомового собрания ТСЖ

Документом, в котором фиксируются результаты собрания, является протокол. Требования к его оформлению указаны в Приказе № 44пр от 28.01.19 г. Минстроя РФ.

Единый вариант оформления протокола общедомового собрания законодательно не утвержден, но обязательными составляющими должны быть: реквизиты организации, дата проведения, количество проголосовавших человек, подписи и печать организации.

Обязательный критерий для должности председателя

В Жилищном кодексе указывается, что председатель – это сотрудник правления товарищества.

Работники правления избираются общим собранием. Однако у жителей дома может возникнуть вопрос о том, обязательно ли руководителю быть собственником помещений (квартиры, доли), или разрешено работать человеку, не имеющему собственность в доме. В ситуации, когда лицо – не собственник квартиры, желает принять участие в выборах, ему сначала необходимо получить во владение квартиру или долю квартиры. Для этого возможен вариант приобретения жилья или его части.

Статья 147 ЖК упоминает, что из людей, входящих в товарищество на основе владения помещением МКД, избирается правление. В свою очередь, председатель избирается из его штата. Значит, глава ТСЖ должен быть собственником квартиры в доме, главой которого он является.

Важно! В случае несоблюдения этого условия не получится зарегистрировать ТСЖ. Кандидатура руководителя изначально должна проходить по критерию собственности.

Если отсутствует подходящий кандидат

Для того чтобы управлять многоквартирным домом, недостаточно быть хозяином квартиры. Нужны качества менеджера, наличие которых обеспечит результативность и оптимальное решение текущих задач. Дополнительно человек должен иметь опыт или образование в сфере управления многоквартирного дома. Поэтому может возникнуть ситуация, что среди владельцев квартир нет человека, которого можно было бы выбрать в правление.

Возможными причинами являются:

  • нежелание быть ответственным за весь дом;
  • отсутствие опытного кандидата;
  • действующий председатель не справляется с обязанностями.

Тогда необходимо разрешить ситуацию, в которой может ли председатель ТСЖ быть не собственником квартиры, но грамотным управляющим. В таком случае возможно привлечение наемного работника, опытного управленца. У него допускается отсутствие владения квартирой. В таком случае управленец будет подчиняться председателю, но выполнять определенный спектр работ.

Отличия должностей представлены в таблице.

Председатель Управляющий
Выбирается собранием владельцев помещений Работает по договору (трудовому, гражданско-правового характера), приглашенный специалист
Не имеет права совмещения с какой-либо другой должностью Может работать в нескольких ТСЖ
Подчиняется общедомовому собранию Подчиняется председателю
Управляет всеми сотрудниками и управляющим Управляет и контролирует сотрудников, их работу
Избирается на срок, указанный в Уставе Срок работы соответствует сроку трудового договора

Общими моментами для этих должностей является: наличие должностной инструкции, в которой прописываются права и обязанности, получение вознаграждения. В случае ТСЖ в организации работает председатель и опытный управленец. Глава ТСЖ является владельцем помещения, приглашенному специалисту соблюдать это условие не требуется.

Что делать, если выбран председателем ТСЖ – не собственник квартиры

В случае, когда на пост главы правления ТСЖ выбран неподходящий кандидат, должно быть инициировано общедомовое собрание с целью переизбрания председателя. Результаты голосования оформляются протоколом выборов.

Для передачи полномочий новый председатель с комплектом документов (протокол выборов, Устав товарищества, паспорт, заявление) должен пройти процедуру регистрации в органе местного самоуправления.

Сфера деятельности главы товарищества

Функции председателя – владельца помещения и приглашенного специалиста не должны пересекаться. Они прописываются в должностных инструкциях.

Глава правления товарищества также от имени владельцев квартир МКД и на основании доверенности от их имени, может заключать договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Наличие доверенности снимает с владельцев квартир обязанности по управлению.

Пример доверенности собственников МКД председателю ТСЖ можно найти в справочно-информационных системах «Консультант Плюс», «Гарант».

Также его компетенция: подписание платежных документов, договоров, совершение сделок, соблюдение санитарных и технических критериев состояния помещений жилого дома, проведение общедомовых собраний, рассмотрение жалоб и предложений.

Сфера деятельности привлеченного менеджера

Менеджер не является членом объединения собственников жилья, может не быть хозяином помещения в доме, поэтому ему необходима доверенность для работы. Она может быть выдана председателем, от имени членов ТСЖ.

При ее наличии, менеджер имеет право:

  1. подбирать подрядчиков;
  2. нанимать и увольнять сотрудников;
  3. представлять интересы организации и владельцев помещения в местных органах самоуправления;
  4. подготавливать финансовый отчет;
  5. рассчитывать план доходов и расходов.

Функциональные обязанности управленца утверждаются общим собранием владельцев квартир и закрепляются в должностной инструкции.

Доверенность выдается на срок, который указывается в документе. Она нотариально заверяется. На ее основании сотрудник ведет свою профессиональную деятельность.

Обратите внимание: председатель и менеджер получают вознаграждение, размер которого определен на общедомовом собрании. Получается, что если есть возможность исключить работу дополнительных сотрудников, которым нужно платить, то собственникам квартир выгодно, чтобы всеми делами занимался председатель правления.

Форма отчета председателя о работе товарищества

Руководитель обязан отчитываться по итогам прошедшего года перед членами товарищества. Для этого он озвучивает на собрании годовой отчет – основной отчетный документ, заверенный подписью председателя, в котором отражаются все направления расходов и доходов. Отчет сопровождает пояснительная записка, в которой приведена детальная информация.

Образец годового отчета приведен ниже.

Годовой отчет ТСЖ

При наличии свободного денежного остатка на общедомовом собрании также решается вопрос на какие статьи расхода направить сэкономленные средства.

Глава ТСЖ – это человек, от опыта и личностных качеств которого зависит комфорт жильцов, результативность деятельности ТСЖ. Главный критерий, который должен соблюдаться кандидатом на должность главы товарищества – это владение помещением (его частью) многоквартирного дома.

Правильность соблюдения процесса избрания председателя ТСЖ контролируется органом местного самоуправления, следовательно, обойти момент наличия или отсутствия собственности у кандидата не получится.

Председатель правления, как правило, является главным лицом ТСН: от него зависит, насколько хорошо товарищество будет решать поставленные перед ним задачи. Рассказываем в данной статье о том, кто может стать председателем ТСН, как его выбирают, какие полномочия и риски есть у этого должностного лица.

Товарищество собственников жилья, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, является одним из трёх способов управления многоквартирным домом. Членами товарищества должны являться собственники, обладающие более чем 50% от общего числа всех голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ). К органам управления ТСН относятся общее собрание членов товарищества и его правление (ст. 144 ЖК РФ).

Правление ТСН принимает решение по всем вопросам деятельности товарищества, которые не входят в компетенцию общего собрания собственников или членов ТСН. Правление ТСН избирается на общем собрании членов товарищества (далее – ОСЧ) на срок не более, чем два года. Решение оформляется протоколом, который должен быть оформлен по требованиям приказа № 44/пр, которые предъявляются к протоколам общих собраний собственников в МКД.

В некоторых случаях собственники, принимая решение на общем собрании о создании ТСН, сразу же избирают и правление. Но законодательно этот вопрос не отнесён к компетенции ОСС, что может стать причиной признания судом нелегитимным правление ТСН и все принятые им решения.

Председатель правления избирается из числа его членов. Сделать это могут члены товарищества на общем собрании, если Уставом это отнесено к компетенции ОСЧ, или избранные члены правления (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ). Председатель правления ТСН обязательно должен быть собственником помещения в доме и входить в правление товарищества. При этом неважно, где он прописан: в помещении дома, владельцем которого он является, или же в другом месте или даже городе.

В ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ перечислены лица, которые не могут быть избраны в члены правления ТСН, а следовательно, не могут быть председателем правления товарищества: должностные лица организации или управляющий, с которыми заключён договор управления; работники ТСН, заключившие с товариществом трудовой договор; члены ревизионной комиссии ТСН.

Поскольку председатель правления ТСН обязательно должен быть собственником помещения в доме или его доли, то на эту должность не могут быть избраны члены семьи собственника, прописанные в квартире, в том числе супруги или дети, а также наниматели и арендаторы. Указанные лица также не могут входить в правление ТСН.

Принимать участие в ОСЧ товарищества не собственники имеют право только как представители владельца помещения на основании нотариально оформленной доверенности от собственника.

Момент возникновения полномочий председателя – это принятие решения об избрании на должность. Именно с дня, когда протоколом ОСЧ/собрания правления, собственник избран на должность председателя, он получает полномочия, перечисленные в ст. 149 ЖК РФ.

Председатель правления ТСН:

  1. подписывает документы и договоры, если для этого не нужно одобрения правления или ОСЧ товарищества;
  2. подписывает доверенности для представления интересов ТСН, в том числе в суде общей юрисдикции;
  3. составляет и предъявляет иски и претензии от имени товарищества;
  4. выступает представителем ТСН при взаимодействии с органами надзора и контроля.

Начало полномочий председателя ТСН никак не связано с датой, когда с ним был заключён трудовой договор или соответствующая запись о ТСН была внесена в ЕГРЮЛ. Также для работы председателю не нужна доверенность, что закреплено в ч. 2 ст. 149 ЖК РФ. Срок полномочий избранного председателя правления ТСН определяется Уставом товарищества и, как правило, не превышает два года.

При этом важно помнить, что истечение установленного срока не прекращает автоматически деятельность председателя. Председатель правления ТСН прекращает свою деятельность на этой должности в следующих случаях:

  1. На ОСЧ товарищества принято решение об избрании нового председателя (пп. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Если на собрании члены ТСН решили прекратить полномочия действующего председателя, но нового не выбрали, то первый продолжает свою работу до момента, пока на эту должность не будет выбран другой член правления товарищества собственников.

Досрочное прекращение полномочий председателя происходит при наличии серьёзных оснований, в том числе неспособности лица вести дела надлежащим образом или грубых нарушений при исполнении обязанностей (абз. 2 ч. 2 ст. 123.14 ГК РФ).

2. Лицо, избранное председателем ТСН, утратило право собственности на помещение в многоквартирном доме, где создано данное товарищество (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ). Данный факт подтверждается судебной практикой: постановление Четырнадцатого ААС от 29.07.2013 по делу № А44-4579/2012, решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.12.2013 по делу № А70-11284/2013.

В судебных решениях говорится о том, что с момента утраты статуса собственника помещения в доме лицо не может более быть председателем ТСН в силу императивных норм закона, следовательно, не может представлять интересы товарищества в гражданских правоотношениях.

Собственник, избранный председателем правления ТСН, несёт ответственность за деятельность товарищества: административную и гражданско-правовую. Административная ответственность для председателя ТСН как должностного лица наступает в случае, если надзорным органом выявлены нарушения, допущенные при управлении многоквартирным домом. Это закреплено в п. 42 ПП РФ № 491, а также прописано в п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 № 5.

Согласно судебной практике, председателя правления ТСН могут привлечь к ответственности за нарушение правил содержания и ремонта общего имущества дома (ст. 7.22 КоАП РФ), неисполнение требований прокурора (ст. 17.7 КоАП РФ) и ГЖИ (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ), нарушение порядка ценообразования (ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ), трудового законодательства (ст. 5.27 КоАП РФ) и по другим основаниям.

Ошибки, неправомерные действия или бездействие лица в период его работы председателем правления ТСН могут повлечь и гражданско-правовую ответственность за них: например, возмещение убытков товариществу, которые были причинены действиями/бездействием председателя правления (ст.ст. 15, 53.1 ГК РФ).

Приказ о назначении

Кто имеет право быть председателем ТСЖ?

По статье 135 ЖК РФ ТСЖ — это объединение собственников квартир жилого дома. То есть, в ТСЖ могут находиться все люди, имеющие собственность в многоэтажном здании при исполнении 18 лет.

В следствие этого, председателем ТСЖ может быть любой человек, являющийся членом ТСЖ.

Он определяется только конкретными требованиями, выдвинутыми товариществом.

Может ли им стать не собственник жилья?

По определению ТСЖ — это объединение не жильцов дома, а людей, имеющих собственность на его территории, то есть, членами товарищества могут быть люди, имеющие собственность, но не живущие на ее территории.

По этой причине люди, имеющие собственность в многоквартирном доме, но не проживающие там, имеют право быть избранными.

Люди, не имеющие собственность в многоквартирном доме, могут находиться в управлении домом только если заключить с ним трудовой договор.

Имеет ли право собственник или наниматель быть председателем?

Арендодатели и арендаторы не могут называться членами товарищества.

Супруги вдвоем считаются собственниками жилищной площади, если иное не указано в брачном договоре.

Требования к нему

Очевидно, не каждый человек, входящий в ряд вышеописанных людей, может быть председателем ТСЖ. У него должны быть определенные умения и человеческие качества, чтобы должным образом справляться со своей работой.

Как и для любого другого рабочего места, претендент на должность должен обладать определенными человеческими качествами, а также социальным статусом.

У каждого товарищества есть собственные требования к будущему председателю, но обычно они представлены ими:

  • высшее экономическое, юридическое или техническое образование. Хорошо, если их 2, сочетание точно принесет большой успех.
  • Ограничения по возрасту — чаще всего нужен человек старше 30 лет.
  • Нет судимости.
  • Не слишком занятой — есть время, чтобы уделять его товариществу. Так как обычно место председателя — не основное место работы, нужно учитывать время, которое будет уделяться этой должности.

Конечно же, человек должен точно знать нормативы и законы, связанные с ТСЖ. Он должен быть ответственным и готовым отвечать за свои слова и действия.

Компетентность в вопросах, возникающих у товарищества, — самое важное требование к соискателю.

Как стать председателем?

Выбор человека на председательское место проводится на собрании собственников ТСЖ. На его должность может встать человек, который входит в состав членов правления.

После выбора должностного лица он может находиться на этой должности не больше двух лет.

Как только претендент вступит на должность, необходимо подписать договор, в котором прописаны дисциплинарная и материальная ответственности должностного лица. Это важно, так как таким образом можно разрешить вопрос в случае причинения ущерба.

Когда один председатель сменяется другим, необходимо сообщить об этом в налоговую, так как ТСЖ — это организация, то есть, требует изменений в ЕГРЮЛ.

Как уже было сказано, претендент на должность обязан знать нормативы и законы и действовать в соответствии с ними, в частности это кодексы, к которым относятся:

  • Жилищный.
  • Гражданский.
  • Земельный.

Соискатель должен уметь разбираться в документах, правильно адаптировать их, быть внимательным, в противном случае велика вероятность попасть в неприятную ситуацию.

Также полезно разбираться в технических сооружениях, коим является многоквартирный дом.

Необходимы и способности психолога, ведь председателю придется общаться с жителями дома, имеющими разный характер. Нужно также уметь отстаивать свои интересы, ведь придется “сражаться” с государством за проведение ремонта и для решения других важных жилищных вопросов.

На управляющей роли нужно быть готовым к негативным отношениям с чиновниками и другими государственными служащими.

То есть, характер должен быть спокойным и непоколебимым, ни в коем случае нельзя вступать в перепалки с государственными служащими.

Хорошо, если есть команда поддержки, которая готова работать на благо жилищного товарищества. Чтобы получить должность, необходимо на собрании ТСЖ предложить свою кандидатуру. Если она наберет наибольшее количество голосов — она будет получена.

В первую очередь на новом месте необходимо изучить все документы. Обязательно узнать информацию о количестве владельцев жилья в ТСЖ, арендаторов, площади квартир, также нужно ознакомиться с фамилиями и именами должников по коммунальным счетам.

Обязательно заключают трудовой договор одного из типов:

  • стандартный;
  • гражданско-правовой, который представляет из себя акт о предоставлении услуги в течение определенного времени.

Вне зависимости от того, какой это договор, человек на должности несет ответственность за все свои действия.

В случае постоянного недовольства жителей товарищества работой председателя его можно снять с должности ранее оговоренного срока. Далее свою кандидатуру на должность может предложить любой член товарищества.

В случае, если отношения с жителями товарищества положительные, нужно уметь находить контакт с органами местной власти и управляющими компаниями.

Нужно помнить, что председатель и управляющий — это не один и тот же человек, нужно видеть разницу. У каждого из этих лиц свои полномочия.

Управляющий находится в подчинении у председателя, занимается делами также по прописанной должностной инструкции. То есть, у председателя больше прав и возможностей, а вместе с тем и ответственности.

Его власть может регулировать только документ, составленный управлением ТСЖ.

Если говорить очень просто, председатель — это директор, следящий за деятельностью должностных лиц ТСЖ (бухгалтерия, техперсонал, дворники и другие работники, благодаря которым улучшается благосостояние товарищества), а также за выполнением обязанностей членов товарищества.

С иными работниками ТСЖ договора на работу также обычно заключаются временные. Избирает их правление ТСЖ. Также председатель может созывать собрания, на которых обсуждаются текущие дела.

Проведение выборов

На эту должность обычно баллотируется человек, входящий в состав членов правления. Все условия обозначены в 147 статье Жилищного кодекса.

Кто выбирает?

Чтобы занять должность, за человека должно быть отдано не менее половины голосов членов правления. Иногда условия могут быть изменены — в выборах могут участвовать собственники ТСЖ и члены правления в пропорции 1:1.

Как правило, перед самими выборами нужно собрать товарищество, после чего из его членов осуществить избрание того, кто желает руководить основными процессами.

Как проходит процедура?

У выборов обычно бывает 2 этапа:

  1. очный:
    • необходимо собрать организационную группу из собственников жилья;
    • определиться с вопросами, которые необходимо решить на первом собрании, в них входит и выбор председателя товарищества;
    • оповещение членов товарищества о предстоящем собрании;
    • проведение собрания, на котором выбирается председатель. Если количество голосов достаточно, необходимо оформить закрытые вопросы организации работы товарищества.
  2. Если на очном этапе выбрать должностное лицо не удалось, необходим заочный этап. Здесь собственникам нужно заполнить анкету с вопросами, которые нужно было решить на собрании.

Протокол заседания правления ТСЖ

Так как ТСЖ — это юридическое лицо, то необходимо заполнить специальные бумаги о выборе председателя товарищества:

Как его оформить?

Также по статье 273 ТК РФ должность председателя может быть занесена в трудовую книжку.

По нормативно-правовым актам нельзя сказать, что нужно обязательно заключать трудовой договор, но также и не сказано, что это нельзя сделать. Поэтому все решения должно принимать правление товарищества совместно.

Должность обязательно оплачивается, но размер трудовой оплаты точно не установлен — этот вопрос решает собрание собственников данного товарищества.

Приказ о назначении

Как уже написано выше, приказ составляется в свободной форме или по форме №Т-1.

В приказе должно быть указано:

  • год, месяц и число, в которые произошло становление на должность;
  • адрес и название товарищества;
  • срок, на который был избран кандидат (обычно это 2 года, но товарищество может выдвигать свои правила);
  • число и подпись.

Председатель ТСЖ — это ответственная и необходимая должность. Благодаря этому человеку поддерживается благосостояние товарищества. Поэтому претендент на место обязательно должен иметь знания в областях, которые помогут улучшить жилищные условия, быть внимательным, ответственным и честным.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *