Расторжение договора аренды земли с администрацией

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции
дело №А32-28042/2015
г. Краснодар «28» февраля 2016 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2016 года.
Решение суда в полном объеме изготовлено 28 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.Ю. Гоовым, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-28042/2015 по иску администрации муниципального образования город Краснодар к обществу с ограниченной ответственностью «СААС» (ИНН 2308096764, ОГРН 1042303641731)
о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок,
при участии в судебном заседании представителя администрации Ненаховой Е.Е. (доверенность от 11.01.2016),
УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СААС» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 24.09.2010 № 4300016732, об обязании вернуть земельный участок общей площадью 878 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0125080:44, расположенный по улице Святоникольской, 43/3 в поселке Индустриальном путем подписания акта приема-передачи земельного участка.
Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с пунктом 3.2.5 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора при неиспользовании земельного участка. Договор аренды земельного участка был заключен в 2010 году. Актами осмотра, составленными в 2014, 2015 году, установлено, что земельный участок свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью. Общество разрешение на строительство в установленном порядке не получило. Администрация направила предписание от 26.08.2014 об устранении нарушений в 30-дневный срок, однако это предписание исполнено не было. Уведомлением от 05.05.2015 администрация предложила ответчику подписать соглашение о расторжении договора и освободить земельный участок.
В судебном заседании представитель администрации настаивал на удовлетворении исковых требований.
Факт получения претензии и предложения о расторжении договора аренды установлены в судебном заседании, какие-либо возражения по вопросу соблюдения досудебного порядка расторжения договора от ответчика не последовали.
Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований.
Как следует из материалов дела, администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью «СААС» был заключен договор от 24.09.2010 № 4300016732 аренды земельного участка, в соответствии с которым администрация (арендодатель) обязалась передать обществу (арендатору) во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:43:0125080:44, общей площадью 878 кв.м., расположенный по улице Святоникольской, 43/3 в поселке Индустриальном. Участок предоставлялся для строительства аптеки. Фактическое состояние земельного участка соответствовало условиям договора и целевому назначению земельного участка.

Согласно пункту 3.2.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или договором.
Договор заключен на срок с 01.09.2010 по 01.09.2020 (пункт 6.1 договора аренды земельного участка).
Земельный участок передан по акту приема-передачи (приложение №1 к договору аренды земельного участка).
Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.12.2010, регистрационная запись № 23-23-01/842/10-346.
В соответствии с выпиской из ЕГРП от 18.02.2016 №90-15094801 право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0125080:44 зарегистрировано в ЕГРП за ООО «СААС» на основании договора аренды земельного участка от 24.09.2010 №4300016732.
Администрацией представлены подготовленные управлением муниципального контроля акты осмотра № 1114 от 08.04.2014, № 211 от 04.02.2015 земельного участка общей площадью 878 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, п. Индустриальный, ул. Святоникольская, 43/3, из которых следует, что земельный участок свободен от зданий, строений, сооружений, зарос сорной растительностью. К актам также приложена фототаблица, на которой отражено состояние земельного участка, соответствующее содержанию актов осмотра.
Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар от 23.01.2015 №29/443, информация о выдаче разрешений на строительство в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0125080:44 отсутствует.
20.12.2014 ответчиком получено предписание администрации об устранении в месячный срок со дня получения предписания выявленных нарушений в виде неосвоения земельного участка и отсутствия разрешения на строительство и о сообщении об их устранении в департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар. В противном случае администрацией заявлено о принятии мер к расторжению договора аренды.
Уведомлением от 05.05.2015 администрация г. Краснодара в лице главы муниципального образования г. Краснодар, сославшись на неосвоение земельного участка, установленное актами осмотра, и неполучение разрешения на строительство, невыполнение предписания об устранении нарушений, предложила обществу подписать соглашение о расторжении договора аренды, освободить земельный участок и возвратить участок администрации посредством подписания акта приема-передачи. Вместе с уведомлением обществу также были направлены для подписания акт приема-передачи земельного участка и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.
Получение указанного уведомления подтверждено ответчиком в судебном заседании. От подписания соглашения о расторжении договора аренды и возврата земельного участка ответчик отказался.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неиспользованием регулируется нормами гражданского и земельного законодательства, при этом суд руководствуется также правилами, изложенными в постановлениях Пленума и информационных письмах Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (статья 287 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).
Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержится следующее разъяснение. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 30 указанного информационного письма Президиума ВАС РФ необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Истец обязан принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок. В случае, если допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя отсутствуют основания для предъявления такого иска.

Арбитражный суд пришел к выводу, что материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.
Допустимость расторжения договора аренды земельного участка в соответствии с правилом пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса подтверждается сложившейся арбитражной практикой.
Пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса среди прочих оснований предусматривает, что основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.
Согласование в договоре срока его действия 49 лет, не свидетельствует о том, что стороны определили более длительный период возможного неиспользования земельного участка для строительства по сравнению со сроком, закрепленным в статье 46 Земельного кодекса. В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса называет основанием для прекращения соответствующего права на землю неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.
В данном деле факт такого неиспользования на протяжении трех лет с даты заключения договора аренды подтвержден. Обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка для строительства либо о необходимости освоения земельного участка до начала строительства, ответчик не привел.
Согласно пункту 3.2.4 договора аренды неиспользование земельного участка или его части более одного года дает арендодателю право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В данном случае основание для применения пункта 3.2.4 договора аренды, статьи 46 Земельного кодекса (неиспользование земельного участка для строительства в течение трех лет) подтверждены материалами дела. Каких-либо зависящих от администрации препятствий в освоении земельного участка, его застройке ответчик не представил.
Из материалов дела не усматривается, что в течение трех лет с даты заключения договора аренды ответчик обращался в администрацию г. Краснодара или ее департаменты с заявлениями о подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство, а также что администрацией принимались решения об отказе в выдаче указанных документов, которые впоследствии были признаны судом незаконными.
Доказательств предоставления администрацией в аренду земельного участка с пороками в праве не представлено.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что неиспользование земельного участка в течение трех лет с момента заключения договора его аренды было допущено по вине общества. Доказательств невозможности строительства на земельном участке в связи с объективными обстоятельствами, исключающими или затрудняющими такое строительство, общество не представило.
На этом основании суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В связи с расторжением договора аренды общество обязано возвратить администрации земельный участок.
Государственная пошлина подлежит взысканию с общества в доход федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

расторгнуть договор от 24.09.2010 №4300016732 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0125080:44 общей площадью 878 кв.м., расположенного по ул. Святоникольской, 43/3 в поселке Индустриальном города Краснодара, заключенный администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью «СААС» (ИНН 2308096764, ОГРН 1042303641731).
Обязать общество с ограниченной ответственностью «СААС» (ИНН 2308096764, ОГРН 1042303641731) в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0125080:44 общей площадью 878 кв.м, расположенный по улице Святоникольской, 43/3 в поселке Индустриальном города Краснодар, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.
Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 29.12.2010 №23-23-01/847/2010-346 о государственной регистрации права аренды ООО «СААС» (ИНН 2308096764, ОГРН 1042303641731) на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0125080:44 площадью 878 кв.м., внесенной на основании договора аренды от 24.09.2010 №4300016732.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СААС» (ИНН 2308096764, ОГРН 1042303641731) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску.
Решение может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.
Судья А.Л. Назыков

Суд:

АС Краснодарского края

Истцы:

АДМИНИСТРАЦИЯ МО Г. КРАСНОДАР

Ответчики:

ООО «СААС»

Судьи дела:

Назыков А.Л. (судья)

Процедура пользования земельным участком, принадлежащем государству, довольно распространена. По факту заключается договор аренды между физическим или юридическим лицом и местной администрацией.

В договоре указывается срок действия подписанного соглашения, однако, в силу определенных обстоятельств возможны случаи расторжения документа. Как проходит процедура и на каком основании можно расторгнуть договор досрочно далее и пойдет речь.

Правовые основы

Если говорить о правовой основе для расторжения договора, можно выделить Земельный и Гражданский Кодексы РФ – это то действующее Российское законодательство, которое регулируют представленные отношения. Обо всех действиях с договорами любого характера четко прописано в статьях 450-453 ГК РФ.

Поскольку соглашения могут быть прекращены в досрочном порядке, в Гражданском Кодексе РФ указаны и основания для расторжения договора – в статьях 619 и 620.

Говоря о прекращении именно договора аренды земельного участка, можно выделить статьи 45 и 46 Земельного Кодекса РФ. Точные указания для пользования Гражданским Кодексом РФ указаны в комментариях статьи 46 ЗК РФ.

Основания расторжения договора аренды земельного участка с администрацией

В отношениях между физическими или юридическими лицами расторжение договора проходит несколько проще – здесь всего лишь руководствуются нарушением обязательств с одной стороны.

При условии, что соглашение заключено между физическим или юридическим лицом и администрацией, факт расторжения носит более строгий характер – важно доказать наличие оснований для расторжения соглашения.

Досрочное расторжение договоров аренды с администрацией возможно в одностороннем порядке по решению суда, если одна из сторон нарушила права другой.

К основаниям для расторжения договора аренды земельного участка со стороны арендодателя – администрации – относят:

  • от арендатора уже в течение двух месяцев не поступает оплата за пользование участком;
  • арендатор пренебрегает условиями использования объекта по назначению – к примеру, земельный участок был сдан для сельхоз деятельности, а наниматель построил на нем мини-гостиницу и начал вести коммерческое дело;
  • арендатор значительно испортил первоначальное состояние объекта – к примеру, заразил почву, предназначенной для сельскохозяйственной деятельности, грибками и бактериями, вредителями, отчего участок пришел в негодность;
  • арендатор, оформив договор аренды на участок для ИЖС, за 3 года не начал строительство дома.

Разумеется, арендодатель, то есть администрация, должна в точности проверить наличие представленных оснований. Ей необходимо собрать соответствующую доказательную базу – фотографии самого объекта, анализ почвы и прочие возможные документы.

Арендатор же может расторгнуть договор на основании следующих факторов:

  • полученный участок отличается от заявленного со стороны администрации – подразумеваются отличия в технических характеристиках (несоответствие площади), а также в рельефном отношении (имеются низины и холмы, о которых не сказано в документах);
  • администрация скрыла недостатки объекта, которые теперь мешают арендатору осуществить задуманное на территории;
  • администрация стала препятствовать делам арендатора – не позволяет начать строительство дома или ведение сельскохозяйственной деятельности, обосновывая это какими-либо причинами (о чем ранее не было сказано).

При наличии оснований и доказательств расторгнуть договор аренды земельного участка не составит труда. Это можно сделать, как путем оповещения второй стороны и его добровольном «повиновении», а также через суд.

Как оформить договор аренды земельного участка между юридическими лицами, описывается в статье: договор аренды земельного участка между юридическими лицами.

Продление договора аренды земельного участка без торгов в 2020 году рассматривается на этой странице.

Пошаговая инструкция

Расторжение договора аренды земельного участка осуществляется в определенной последовательности, где следуют три этапа:

  1. Оповещение.
  2. Обращение в суд.
  3. Внесение записи о прекращении договора в Росреестр.

Каждый этап следует из предыдущего, некоторые могут и вовсе не наступить. В данном вопросе следует подробно рассмотреть все возможные моменты.

Итак, если одна сторона решила прекратить сделку по аренде земельного участка, она имеет право отправить уведомление второй стороне.

Уведомление оформляется в письменном виде по примерному образцу, в котором в точности указываются данные договора и претензии, которые накопились у стороны.

В уведомлении можно указать согласие на два варианта событий – расторгнуть договор окончательно или же подождать удовлетворение требований со стороны «нарушителя». Уведомление отправляется стороне по почте или передается лично в руки.

У стороны, которая уведомлена о желании заявителя расторгнуть договор, есть 30 дней на ответ. Уведомленный в течение этого времени или после его окончания может переговорить с компаньоном по сделке и решить вопрос мирным путем – исправить неточности, если это возможно (к примеру, администрация может не лезть в дела арендатора и позволить ему начать пользование участком по назначению на полной основе).

При условии, что и вторая сторона согласна с расторжением договора, участники сделки оформляют новое соглашение, в котором указывают следующие моменты:

  • данные сторон;
  • все данные о ранее составленном договоре – указать дату его заключения и окончания;
  • дату, когда стороны прекратят соглашение;
  • основания, по которому договор расторгается раньше времени – необходим указать точный пункт нарушения, что прописывается в обязательствах и правах сторон основного договора;
  • условия расторжения договора – погашение задолженности, выплата компенсации и прочие моменты;
  • паспортные данные и подписи сторон.

С представленным соглашением обращаются к нотариусу для заверения. В параллель с представленными действиями оформляется акт приемки и передачи объекта от стороны к стороне – в документе указывается дата возврата объекта в собственность государства и его состояние (соответствует ли он первоначальному виду сдачи его в аренду).

С соглашением и актом приемки-передачи отправляются в Росреестр для внесения записи об изменении положения и прекращения ранее зарегистрированного договора аренды земельного участка.

Если уведомитель отвечает на уведомление отказом или вовсе игнорирует его, значит, желающий расторгнуть договор может обращаться в суд.

Для суда составляется исковое заявление, которое содержит следующую информацию:

  • наименование суда;
  • паспортные данные истца и ответчика;
  • факт желания расторгнуть договор аренды земельного участка – предмет договора;
  • основание, которое выступает причиной расторжения соглашения;
  • доказательства нарушений со стороны ответчика;
  • комментарии законодательной базы, на основании которой истец имеет право расторгнуть договор;
  • данные об участке – характеристики на основании кадастрового паспорта и прочих документов;
  • требования о возмещении потерь – если это следует из пользования участком и нарушений;
  • перечень прилагаемых к заявлению документов;
  • дата подачи заявления в суд и подпись истца.

К заявлению прилагаются копии договора, паспорта и юридических документов на организацию, доказательства нарушения прав со стороны ответчика. Исковое заявление рассматривается в суде в течение 2 месяцев. Если выносится положительное для истца решение, сторонам отправляются судебные решения.

Решение суда вступает в силу через 10 дней после его вынесения – за это время ответчик может подать апелляцию (такое право есть и у истца, если суд решил не в его пользу). Через 10 дней договор является расторгнутым, права и обязательства сторон прекращаются.

Необходимые документы

Во время процедуры могут потребоваться следующие документы:

  • паспорт арендатора;
  • учредительные документы на организацию для юридических лиц;
  • кадастровый паспорт на объект;

  • документы, свидетельствующие о наличии прав собственности у администрации;

  • сам договор аренды;
  • уведомление о расторжении;
  • акт приема и передачи;
  • выписка из ЕГРП о наличии внесения записи о регистрации соглашения;
  • любые справки и документы, подтверждающие нарушения с какой-либо стороны.

В индивидуальных случаях могут потребоваться дополнительные документы и справки.

Срок

Договор аренды может быть составлен на краткосрочное время или длительный срок. Сроки составления не регулируют возможность и факт расторжения договора.

Если же говорить об остальных сроках, то здесь выделяют следующие факты:

для принятия решения по факту предоставления уведомления у стороны есть 30 дней в течение этого времени стороны не могут начинать менять положение дел на основе своих прихотей
суд рассматривает исковое заявление в течение 2-х месяцев этот срок максимальный, поэтому принятое решение можно получить и через месяц после подачи заявления
в течение 10 дней после вынесения решения суда у сторон нет права видоизменять положение дел, а также менять назначение объекта
если в течение 10 дней после вынесения решения суда одна из сторон подала апелляцию участники сделки также не имеют права прибегать к видоизменениям самого участка и прочим действиям, что нарушает условия первоначально подписанного договора

Подробнее о возможных действиях со стороны участников сделки в случае судебного разбирательства расскажут сами судебные представители – зачастую все прописывается в вынесенном решении.

Об остальных вопросах можно поинтересоваться у юриста или у самой администрации, которая должна в полной мере рассказать о возможностях продления или расторжения договора.

Как оплатить госпошлину за регистрацию договора аренды земельного участка рассказывается в статье: госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка.

Как происходит регистрация договора аренды квартиры в Росреестре, .

Про дополнительное соглашение к договору найма квартиры о продлении срока узнайте в этой статье/a>.

Законность отказа от аренды земельного участка

Правила, регламентирующие расторжение договоров аренды, прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации, но нюансы, касающиеся сделок с земельными участками следует искать в Земельном Кодексе. Нужная информация содержится в 46-й статье документа, в которой говорится:

  1. решение о досрочном расторжении договора между частным лицом, арендующим землю, и муниципалитетом, являющимся владельцем участка, принимает только суд;
  2. если инициатором прекращения действия договора является только одна из сторон, вторая же выступает за сохранение прежних условий, дело передается в суд;
  3. если заключается соглашение о прекращении отношений, сторонам получится обойтись без суда.

Причины для расторжения договора аренды

Основаниями для досрочного расторжения договора считаются:

  • задержка выплаты арендной платы несколько раз подряд;
  • нарушение правил пользования взятого в аренду участка (в качестве примера можно привести ситуацию, когда вместо засадки территории сельскохозяйственными культурами арендатор использует землю для складирования отходов);
  • ухудшение состояния земель;
  • несоответствие земли прописанному в договоре типу её назначения;
  • умышленное скрывание арендодателем недостатков земли, препятствующих использованию её по прямому назначению;
  • вмешательство арендодателя в процесс пользования арендатором участком.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Чтобы запустить процедуру отказа от аренды земельного участка нужно:

  1. Оплатить арендную плату за весь срок пользования земельным участком;
  2. До окончания договора аренды подать заявление в простой письменной форме или на предоставленном бланке на имя главы Администрации, на территории которой расположен земельный участок, с формулировкой: «Прошу расторгнуть и не продлять со мной договор аренды №ХХХ от ХХХ числа»;
  3. Получить у секретаря входящий номер заявления и дождаться его рассмотрения (~ 30 дней);
  4. Далее Администрация составляет и подписывает «Соглашения о расторжении договора аренды №ХХХ» и отправляет вам не подпись. Как вариант, можно получить и подписать соглашения в Администрации;
  5. После подписания соглашения о расторжении договора аренды земля возвращается собственнику (муниципалитету) в том состоянии, в каком она была взята в аренду изначально, о чем подписывается соответствующий акт приемо-передачи;
  6. В конце подписанное 2-мя сторонами соглашение о расторжении договора аренды и акт приемо-передачи земельного участка подаются в МФЦ «Мои документы» для регистрации в РосРеесре;
  7. Когда соглашение о расторжении договора аренды будет зарегистрировано в Росреестре, рекомендую заказать выписку из ЕГРН и документально убедиться в изменениях.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Сколько стоит расторжение договора аренды земельного участка

Расторжение договора пошлиной не облагается.

Если в процессе пользования арендатор занимался облагораживанием участка, то он может потребовать от арендодателя компенсации потраченных средств.

Позвоните сейчас и получите
предварительную консультацию: 8-912-351-26-42
8 (3532) 26-16-01

В соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является односторонней сделкой, влекущей прекращение договора.

По смыслу п. 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя, перечень указанных оснований является открытым.

По смыслу вышеизложенных норм следует, что односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон.

Чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить контрагенту об отказе от исполнения договора.

Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении.

Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой (см. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.07.2016г. № Ф10-2444/2016 по делу № А23-6864/2015 «… договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента…»).

Таким образом, односторонний отказ от договора — односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

При прекращении зарегистрированного договора аренды в связи с односторонним отказом одной из сторон от его исполнения в ЕГРП вносится соответствующая запись.

Согласно статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон №22-ФЗ или Закон о регистрации прав) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а в случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

Таким образом, у Росреестра отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *