Преимущественное право выкупа земельного участка (2017)

Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения регулируется ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Содержание

Земля для сельскохозяйственного назначения. Нюансы.

Земли для сельскохозяйственного назначения в РФ имеют особую ценность, поэтому правовое положение этих земельных участков регулируется не только Гражданским и Земельным Кодексами РФ, но и Федеральным законом 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

В 101 – ФЗ установлены правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определены условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Нюансы оборота земель сельскохозяйственного назначения:

1) Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слова почвы. Нарушение данных требований является основанием для принудительного прекращения прав на землю.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается при условии сохранения целевого использования земельного участка (пункт 3 статьи 1 Федерального закона).

2) Минимальные размеры земельных участков для граждан и юридических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. Выдел земельного участка в счет земельной доли, площадь которого будет меньше установленного минимального размера, не допускается. Не допускается также совершение сделок с земельными участками, например, в случае продажи части земельного участка, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры которых меньше чем установленные минимальные размеры земельных участков.

3) Субъект Российской Федерации имеет преимущественное право на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Если эти органы публичной власти откажутся от покупки земельного участка, то продавец может его продать любому третьему лицу.

4) Преимущественное право покупки продаваемой земельной доли принадлежит другим участникам долевой собственности, а после их отказа приобрести земельную долю – у субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, у муниципального образования.

Если и они откажутся от приобретения земельной доли, то участник долевой собственности может продать ее любому другому лицу.

5) Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками и земельными долями из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Кто имеет право на преимущественный выкуп?

Согласно Федеральному закону “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” преимущественное право на покупку земли сельскохозяйственного назначения имеют:

  1. Субъекты Российской Федерации за исключением продажи с публичных торгов и случаев изъятия;
  2. Другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующие этот земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин – член КФХ на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Таким образом, если Вы, продаете долю (пай) в праве общей долевой собственности, то преимущественное право покупки земельного участка имеют другие участники, находящиеся в доле на земельный участок.

Если продавец возмездно отчуждает обособленный земельный участок, то преимущественное право покупки земельного участка имеет государство.

Как осуществить право преимущественного выкупа выделенного земельного участка?

При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеют преимущественное право покупки земельного участка.

Субъект РФ или муниципальное образование должны купить такие участки по той цене, за которую они продаются, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец сельскохозяйственного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. А в случаях, установленных законом субъекта РФ, продавец должен оповестить органы местного самоуправления о намерении продать земельный участок.

В извещении продавец должен указать цену, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В случае, если субъект Российской Федерации или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Куда и как направлять извещение о продаже участка сельхозназначения

Для того, чтобы уведомить субъект или муниципальное образование о намерении продать земельный участок, необходимо подать заявку. Эта услуга предоставляется бесплатно и удобнее всего подать заявку через портал Госуслуги.

Способы подачи заявки:

  • Лично
  • Через законного представителя
  • Почтой
  • На WEB сайте
  • Через МФЦ

Если извещение отправляете лично, то обязательно вручайте его под расписку (распечатайте копию и попросите в приемной субъекта на этой копии поставить пометку о получении оригинала, подпись и печать).

Если отправляете почтой, то обязательно направляйте письмо с получением уведомления о вручении.

Способы получения результата:

  • Лично
  • Через законного представителя
  • Почтой
  • Через МФЦ

Срок выполнения услуги: 30 календарных дней.

При получении министерством извещения должностное лицо министерства, ответственное за прием и регистрацию документов, осуществляет регистрацию извещения путем присвоения ему входящего номера с указанием даты получения и оформляет расписку в получении министерством указанного извещения в двух экземплярах. Первый экземпляр расписки выдается заявителю в день получения министерством извещения при непосредственном обращении заявителя в министерство либо направляется не позднее рабочего дня, следующего за днем получения извещения, почтовым отправлением с уведомлением о вручении или через информационно-телекоммуникационную сеть “Интернет” при поступлении извещения в министерство соответственно через организации почтовой связи или через информационно-телекоммуникационную сеть “Интернет”, второй – приобщается к представленному в министерство извещению.

За получением услуги могут обратиться юридические и физические лица.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
  • выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах на земельный участок;
  • кадастровый паспорт земельного участка/кадастровая выписка о земельном участке;
  • извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

В приеме извещения отказывается в случае, если текст извещения не поддается прочтению – о чем в течение одного дня со дня регистрации извещения сообщается лицу, направившему извещение, в том случае, если его фамилия и почтовый адрес (адрес электронной почты) поддаются прочтению.

Как продать долю земельного участка сельскохозяйственного назначения?

При продаже доли (пая) в праве общей собственности на земельный участок необходимо выполнить требования, установленные не только земельным, но и гражданским законодательством.

Если у земельного участка не более 5 хозяев, необходимо известить сособственников о продаже доли — у них будет преимущественное право покупки данной доли по правилам ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Если собственников больше, то распоряжаться им можно только по решению общего собрания, а реализовать свою долю — по выбору продавца одному из ограниченного круга лиц:

  • сособственнику;
  • сельскохозяйственному производителю, эксплуатирующему соответствующий участок (абз. 2 п. 1 ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ).

Согласно №101 – ФЗ реализовать право на продажу земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения можно двумя способами.

Первый способ: выделить свою долю в натуре.

Для того чтобы свободно распоряжаться землей, необходимо осуществить межевание территории и постановку участка на кадастровый учет. Это и называется выделением доли из общей долевой собственности.

Необходимо учитывать, что раздел земельного участка и выделение доли возможны при согласии остальных владельцев участка. Если они не согласны на выдел, то произвести данную процедуру можно в судебном порядке.

После того как прошли межевые работы и осуществлена регистрация участков в кадастре, необходимо оформить право собственности на часть земли.

После окончания процесса можно продавать выделенный земельный участок как самостоятельный объект, с использованием преимущественного права покупки такого земельного участка субъектом РФ.

Второй способ: не выделять земельную долю.

Пай, на который возникли правомочия после проведения приватизации различных угодий сельскохозяйственного назначения, является собственностью их владельца. Оборот этих земель определяется нормативными актами федерального уровня.

Учитывая их положения, без выделения части участка можно: 1) Завещать её в установленном порядке; 2) Отказаться от её владения; 3) Внести в уставный капитал компании, осуществляющей эксплуатацию территории; 4) Произвести продажу или дарение участка участнику долевой собственности или постоянному пользователю такой земли.

Законодательно запрещена реализация или дарение пая без процесса его выделения субъектам, не являющихся дольщиками или другими участниками владения землей. Если такая часть выделялась из общего поля, значит был сформирован новый надел, были проведены межевые работы и обозначены его пределы, осуществлена регистрация в Росреестре, его можно продавать или дарить заинтересованному лицу.

Надо отметить, что продажа таких земель производится с учетом преимущественного права приобретения субъектом РФ, о чем говорилось в предыдущей главе.

Как воспользоваться правом преимущественного выкупа доли земельного участка?

Если Вы являетесь одним их обладателей долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, то имеете преимущественное право на покупку той доли земельного участка, которая продается.

Собственник продаваемой доли должен уведомить Вас о своем намерении продать долю, путем направления письменного извещения. Для этого ему потребуется направить Вам уведомление о намерении совершить сделку с точным указанием её цены, которую в дальнейшем уже нельзя будет изменить. При нарушении такого условия сделка может признаваться судом недействительной, а на претендентов могут переводиться права и обязанности покупателя.

Передать принадлежащую долю постороннему субъекту можно только в случае, когда остальные собственники откажутся от своего преимущества.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Если при проведении сделки продавцом будут нарушены необходимые требования, которые ранее передавались владельцам, обладающих правомочиями на осуществление её в суде в течение 90 дней с переводом на себя прав и обязательств приобретателя.

Отказ от права преимущественного выкупа

Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в Росреестр. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ.

Сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети “Интернет” (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

Преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения является одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Преимущественное право на покупку таких земельных участков имеют субъекты РФ или муниципальные образования при продаже обособленного земельного участка. При продаже доли в праве общей собственности на землю преимущественное право на покупку имеют участники долевой собственности или постоянные пользователи земли (КФХ, сельскохозяйственные организации).

При несоблюдении принципа преимущественного права покупки земельного участка сделка с третьим лицом будет считаться недействительной. Поэтому при покупке участка сельскохозяйственного назначения перед заключением договора купли-продажи необходимо запросить у собственника помимо правоустанавливающих документов Отказ от покупки земельного участка или Согласие на продажу участка третьему лицу.

После того, как в ходе реформы гражданского законодательства были отредактированы все ранее известные одиозные нормы Гражданского кодекса (вроде п. 4 ст. 453 ГК РФ о том, что после расторжения договора нельзя требовать назад исполненное по нему), на первое место в моем рейтинге самых неразумных, необъяснимых и нелепых норм частного права вышли положения, касающиеся преимущественного права покупки земель с/х назначения субъектом РФ.

1. В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Действующее законодательство содержит следующие примеры наделения субъектов гражданских правоотношений преимущественным правом заключения договора по приобретению имущества (имущественных прав):

— преимущественное право сособственника на покупку доли в праве общей долевой собственности на вещь (ст. 250 ГК РФ);

— преимущественное право владельца доли в уставном капитале ООО или самого ООО на покупку доли другого участника, отчуждаемой третьему лицу (ст. 21 Закона об ООО). Аналогичное право может быть предусмотрено уставом непубличного акционерного общества в отношении его акций, отчуждаемых третьим лицам (п. 3 ст. 7 Закона об АО);

— преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды вещи на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

— преимущественное право собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем на праве собственности иному частному лицу, на приобретение такого земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

— преимущественное право пользователя на заключение договора коммерческой концессии на новый срок (ст. 1035 ГК РФ), и др.

Во всех указанных случаях законодательство предусматривает правовую возможность лица, чье преимущественное право было нарушено, обратиться с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с иным лицом.

Сама же сделка, совершенная с третьим лицом, признается действительной, что логически следует из самой возможности перевода прав и обязанностей по ней (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2012 № 14055/11 и т.д.).

Таким образом защита нарушенного преимущественного права, по общему правилу, невозможна без одновременной реализации этого права путем предъявления требования о переводе на себя прав и обязанностей по договору с иным лицом.

Другими словами, у субъекта преимущественного права всегда есть выбор – либо согласиться со сделкой, нарушившей его право (например, в связи с отсутствием у него денежных средств/имущественного интереса для заключения договора по соответствующей цене), либо обратиться за защитой нарушенного права, но в таком случае быть готовым заплатить ту цену, которую нарушитель согласовал с третьим лицом.

С этой точки зрения, преимущественные права являются проявлением общего принципа диспозитивности гражданского права, поскольку вопрос об инициировании негативных последствий нарушения права оставляется на субъективное усмотрение обладателя этого права. Один лишь объективный факт нарушения права не влечет для сделки ровным счетом никаких последствий.

2. Однако в случае с преимущественным правом покупки земель с/х назначения последствием несоблюдения данного права закон называет не возможность уполномоченного органа обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по договору, а ничтожность соответствующего договора.

Чем же обосновывается подобное отклонение рассматриваемого правового механизма от обычной модели защиты преимущественного права?

По всей видимости, государство исходило из идеи о том, что в данном случае оно защищает не каких-то там частных хозяйствующих субъектов (арендаторов, владельцев долей и т.д.), а себя родимого. А поскольку речь идет о своих правах, то и защиту нужно предусмотреть максимальную – одного лишь права на перевод прав и обязанностей будет маловато, нужно пустить в ход тяжелую артиллерию в виде института недействительности сделки. Да и какой недействительности – не просто по модели оспоримости (что также привносило бы элемент диспозитивности в оспаривание сделки), а сразу по модели ничтожности!

Следовательно, независимо от того, заинтересован ли уполномоченный орган в приобретении земельного участка или нет, сделка с нарушением преимущественного права автоматически попадает в категорию недействительных. Более того, не имеет значения даже тот факт, будет ли уполномоченный орган обращаться с иском о признании ее недействительной – она ничтожна независимо от признания ее таковой судом.

Абсурдная порочность (или порочная абсурдность?) данной нормы очевидна. Даже в ситуации, при которой уполномоченный орган будет осведомлен о нарушении своего права, однако не будет иметь интереса в приобретении соответствующего земельного участка (например, в связи с отсутствием в бюджете заложенных для этого средств), договор купли-продажи земельного участка из земель с/х назначения будет являться ничтожным.

Это, в свою очередь, порождает следующие последствия.

Во-первых, в любом споре из правоотношений по данному договору суд вправе установить его недействительность, при этом он вправе сделать это: а) независимо от периода времени, которое прошло с даты заключения договора, поскольку возражения о ничтожности не задавниваются (п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), б) по своей инициативе, т.е. даже если участники спора не заявляют доводов о ничтожности договора (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57). В частности, не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о взыскании покупной цены по договору и о применении мер ответственности, а также любой иск к лицу, давшему обеспечение по обязательствам из такого договора (п. 3 ст. 329 ГК РФ);

Во-вторых, любая из сторон договора может предъявить требование о недействительности такого договора и применении реституции (ст. 167 ГК РФ) в том случае, если рыночная конъюнктура после совершения сделки изменится. Например, покупатель участка проведет градостроительную подготовку участка к застройке его многоквартирными жилыми домами (путем внесения изменений в Генплан и ПЗЗ), в связи с чем стоимость земельного участка и его инвестиционная привлекательность вырастут многократно. В таком случае у продавца будет иметься большой соблазн потребовать возврата земельного участка себе (необходимость возврата полученной покупной цены в порядке реституции в таком случае будет отступать перед выгодой от восстановления прав на земельный участок). При этом, как известно практикующим юристам, вопрос применения эстоппеля (п. 5 ст. 166 ГК РФ) в каждом случае решается судом по-разному и в многом зависит от субъективного усмотрения (когда нарушение серьезное, очевидное да еще формально затрагивает права третьего лица – субъекта РФ, то суд может и не применить эстоппель).

В-третьих, в случае дальнейшего отчуждения земельного участка третьему лицу (даже с соблюдением преимущественного права субъекта РФ) имеются основания для вывода о невозникновении у нового приобретателя права собственности, поскольку, как известно, в негативной регистрационной системе сам факт внесения записи о праве не влечет возникновение права, если в основе сделки лежит недействительная сделка. А поскольку в результате первой (ничтожной) продажи покупатель не стал собственником участка (собственником остался продавец), то он не может передать следующему покупателю больше прав, чем есть у него самого. Основанием для возникновения права собственности нового покупателя первоначальным способом может служить п. 2 ст. 223 ГК РФ, однако данная норма применяется лишь в случае добросовестности приобретателя. Будет ли являться приобретатель участка, не проверивший соблюдение преимущественного права субъекта РФ по первой сделке, добросовестным в смысле ст. 302 ГК РФ? Применительно к покупке земельного участка, ранее выкупленного в порядке ст. 39.20 ЗК РФ и несоразмерного нормам отвода для объекта недвижимости, расположенного на нем, Верховный Суд РФ указал, что в стандарт разумного покупателя не входит проверка соблюдения норм 39.20 ЗК РФ (ранее – 36 ЗК РФ) при первоначальном приобретении участка (определение СКЭС ВС РФ от 01.02.2018 № 305-ЭС17-13675). Вместе с тем, нижестоящие суды по делу решили данный вопрос по-другому… По всей видимости, и в рассматриваемом случае в отсутствие определения ВС РФ об обратном суды будут считать, что приобретатель земельного участка, который когда-то был продан с нарушением преимущественного права субъекта РФ, не может являться собственником соответствующего участка. Другими словами, однажды попав в чужие руки с нарушением преимущественного права субъекта РФ, земельный участок превращается в «токсичный актив», который всегда будет вызывать вопросы и служить источником юридических рисков.

Все вышеизложенные последствия для договора купли-продажи земельного участка наступают и в том случае, когда уполномоченный орган не имеет интереса в нивелировании правовых последствий договора, который, тем не менее, приносится ему в жертву. Для чего? По всей видимости, в назидание субъектам гражданских правоотношений, что неуважительно относиться к государству (не извещать о предстоящей продаже) нельзя. Вот только какое отношение это имеет к частному праву?

3. Наконец, еще большую сумятицу в проблему реализации преимущественного права покупки с/х земель вносит судебная практика по данной категории споров (которая, к слову, напрочь отсутствует на уровне определений СКЭС ВС РФ или Президиума ВАС РФ и представлена лишь судебными актами нижестоящих судов).

3.1. Например, в ряде случаев суды указывают, что преимущественное право покупки земельного участка из состава земель с/х назначения не распространяется на сделки по передаче участка в счет отступного (постановления ФАС Московского округа от 26.06.2013 по делу N А41-13193/11, от 01.11.2012 по делу N А41-43228/11 и др.).

При этом, применительно, например, к преимущественному праву на покупку доли в праве общей долевой собственности судебная практика арбитражных судов уже давно пришла к выводу о распространении данного преимущественного права на соглашения об отступном (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ»).

Осмелюсь предположить, что суды осознают неправильность решения, продиктованного законом, и выходят из ситуации таким образом, каким получается возможным. Пусть для этого и приходится притворяться слегка наивными, утверждая, что словосочетание «соглашение об отступном» состоит из других букв, нежели «договор купли-продажи», поэтому к нему не должны применяться положения о преимущественном праве.

3.2. Но еще более необъяснимым в таких условиях является тот факт, что суды, напротив, распространяют действие преимущественного права на предварительные договоры купли-продажи земельных участков (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016г. по делу № А41-19691/15, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011г. по делу № А41-9519/2010).

Согласно достаточно очевидной правовой позиции ВС РФ, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности или возникновения обязательства по передаче имущества (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011).

При этом, следует отметить, что заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка ни в коей мере не препятствует соблюдению сторонами преимущественного права субъекта РФ на покупку участка перед заключением основного договора. Так, выполнив условия для заключения основного договора купли-продажи, продавец имеет возможность направить в уполномоченный орган предложение о реализации преимущественного права. Заключение основного договора сторонами предварительного договора может быть осуществлено в таком случае лишь после отказа уполномоченного органа либо отсутствия ответа в течение 30 дней с даты получения им извещения (ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ). Риски невозможности заключения основного договора при реализации субъектом РФ своего преимущественного права распределяются между сторонами в соответствии с нормами гражданского законодательства и условиями предварительного договора.

Вменение сторонам предварительного договора умысла на нарушение преимущественного права субъекта РФ при заключении основного договора купли-продажи является не чем иным, как нарушением презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Равным образом, стороны предварительного договора теоретически могут вовсе не реализовать намерение заключить основной договор в связи с истечением срока действия предварительного договора либо ненаступлением необходимых для этого обстоятельств (ст. 327.1 ГК РФ). В таких условиях вывод о нарушении преимущественного права субъекта РФ одним лишь фактом заключения предварительного договора также не будет соответствовать ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ.

Следовательно, судебная практика, признающая недействительными предварительные договоры купли-продажи земельных участков по причине нарушения преимущественного права субъекта РФ, является очевидно необоснованной и нуждается в корректировке.

Особенно вопиющим является тот факт, что судебно-арбитражная практика допускает вывод о ничтожности предварительного договора и в тех случаях, когда на дату заключения предварительного договора земельный участок еще не был сформирован (в частности, по обоим вышеуказанным делам).

Очевидно, что для направления оферты необходимо указать существенное условие договора купли-продажи, которым является кадастровый номер земельного участка (ст. 435 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ). Более того, на необходимость указания кадастрового номера в извещении-оферте напрямую указывается даже в нормативных актах субъектов РФ по данной тематике (напр., ст. 9 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области»).

Резюмируя изложенное, следует сделать следующие выводы:

— конструкция ничтожности договора, заключенного с нарушением преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка с/х назначения, является неразумной, поскольку «убивает» договор даже в том случае, когда уполномоченный орган не имеет намерения приобрести участок. Законодателю следует изменить положения ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, отказавшись от ничтожности сделки и закрепив вместо этого за уполномоченным органом право требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору купли-продажи. В крайнем случае, мыслима модель недействительности сделки по модели оспоримости (но в таком случае оспаривание сделки будет приводить к реституции, что будет противоречить существу преимущественного права);

— судебная практика применения норм о преимущественном праве, к сожалению, зашла еще дальше, признавая недействительными, в том числе, предварительные договоры купли-продажи участков. Данный тренд является следствием расширительного толкования ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, которое является необоснованным, так как до продажи земельного участка (перехода права собственности на него к покупателю) преимущественное право не может считаться нарушенным. Тем более, не может считаться нарушенным преимущественное право в том случае, если на дату заключения предварительного договора купли-продажи сам земельный участок еще не был сформирован.

Преимущественное право выкупа земельного участка (2017)

Узнать о преимущественном праве выкупа земельного участка будет полезно как продавцам земельных участков, так и тем, кто ищет возможности приобретения земли из государственной или муниципальной собственности в упрощенном порядке. Также статья будет полезна, если вы хотите отстоять свое право преимущественного приобретения участка, который продается частным лицом. В статье приведена актуальная информация по состоянию на 2017 год.

1. Преимущественное право выкупа арендуемого земельного участка

Об аренде

В соответствии с ЗК РФ, в аренду могут передаваться все виды земельных участков, кроме изъятых из оборота. Арендаторами могут выступать любые юридические или физические лица, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства. Более детально о существенных условиях аренды и договоре аренды земельного участка читайте в отдельной статье.

Изменения в законодательстве

С 1 марта 2015 г. в Земельный кодекс законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. были внесены существенные изменения, которые касаются преимущественного права заключения нового договора аренды и преимущественного права выкупа арендованного земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности. Так, в связи с принятием закона № 171-ФЗ, утратили силу пункты 3 и 8 ст. 22 ЗК РФ об аренде земельных участков.

Для справки

В п. 3 ст. 22 ЗК РФ значилось, что «по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка», кроме случаев, когда на участке есть здания или строения, которые принадлежат другому лицу.

В п. 8 ст. 22 ЗК РФ было установлено, что «при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу», кроме случаев, когда на участке есть здания или строения, которые принадлежат другому лицу.

Таким образом, из Земельного кодекса были исключены положения о преимущественном праве выкупа арендованного земельного участка из государственной или муниципальной собственности, а также о преимущественном праве заключения нового договора аренды. Но в то же время в Гражданском Кодексе данные положения сохранились.

Гражданский кодекс о преимущественном праве выкупа или заключения договора аренды на новый срок в отношении арендованного земельного участка

Статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок: «Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок». При этом арендатор должен заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор. Если арендодатель отказывает арендатору, но при этом в течение года после окончания договора аренды заключает новый договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе через суд требовать переведения на него прав по новому договору аренды и компенсации убытков, причиненных отказом возобновить договор.

Статья 624 ГК РФ регулирует отношения по выкупу арендованного имущества. В статье указано, что переход права собственности на арендованное имущество к арендодателю может быть предусмотрен в самом договоре аренды. Данное положение позволяет установить преимущественное право выкупа для земельного участка, который находится в частной собственности.

И снова к Земельному кодексу

В Земельном же кодексе вместо института преимущественного права выкупа арендованных земельных участков из государственной или муниципальной собственности предусмотрены случаи, когда выкуп земельного участка проводится в упрощенном порядке без торгов одному участнику. Данные случаи установлены в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

2. Преимущественное право выкупа земельного участка субъектами малого и среднего предпринимательства

Где установлено преимущественное право субъектов малого и среднего бизнеса выкупать арендуемое ими имущество из государственной или муниципальной собственности?

Особенности приватизации/отчуждения из государственной или муниципальной собственности недвижимого имущества, в том числе земельных участков, которые арендуют субъекты малого и среднего предпринимательства, регулируются законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. . Согласно данному закону, субъекты малого и среднего предпринимательства в случае, если арендуемое ими имущество из государственной или муниципальной собственности планируется выставить на продажу, пользуются преимущественным правом выкупа такого имущества по рыночной цене, определенной независимым оценщиком.

Кто относится к субъектам малого и среднего предпринимательства?

В соответствии со ст. 4 закона № 209-ФЗ от 24.07.2007 г. , к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся хозяйственные общества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, сельскохозяйственные потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели, которые отвечают следующим условиям:

1) для хозяйственных обществ и хозяйственных партнерств должны выполняться требования относительно учредителей и состава капитала;

2) среднесписочная численность работников за предыдущий год не должна превышать 100 человек для малых предприятий и 250 человек для средних предприятий;

3) суммарный доход за предыдущий календарный год не должен превышать 800 млн. руб. для малых предприятий и 2 млрд. руб. для средних предприятий.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые не имеют преимущественного права выкупа арендованного ими государственного или муниципального имущества

Преимущественным правом выкупа предложенного к приватизации имущества не могут обладать субъекты малого и среднего предпринимательства:

1) кредитные организации;

2) страховые общества (за исключением потребительских кооперативов);

3) инвестиционные фонды;

4) негосударственные пенсионные фонды;

5) профессиональные участники рынка ценных бумаг;

6) ломбарды;

7) организации, являющихся участниками соглашений о разделе продукции;

8) организации, занимающиеся игорным бизнесом;

9) организации нерезиденты (за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации);

10) организации, осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Условия реализации преимущественного права

Для реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства необходимо, чтобы:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находилось в собственности таких субъектов и/или в их временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням);

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и/или в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права

Порядок реализации преимущественного права арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, утвержденный статьей 4 закона № 159-ФЗ, действует до 1 июля 2018 года. Данный порядок состоит в том, что уполномоченные на осуществление приватизации органы госвласти субъектов РФ или органы местного самоуправления направляют арендатору предложение о заключении договора и сам проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Если субъект малого или среднего предпринимательства согласен использовать свое преимущественное право выкупа арендованного имущества, а также согласен с ценой договора и погашает всю задолженность, в течение 30 дней договор купли-продажи должен быть заключен. Если субъект малого или среднего предпринимательства направляет в уполномоченный орган заявление об отказе в использовании своего преимущественного права выкупа или в течение 30 дней не обжалует положения и не подписывает проект договора купли-продажи, он утрачивает свое преимущественное право приобретения арендованного имущества.

3. Преимущественное право выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения

Земельный кодекс: приобретение арендуемого сельхозучастка без торгов

В соответствии с абзацем 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, по преимущественному праву выкупа без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены в аренду гражданину или юридическому лицу. При этом преимущественным правом выкупа земельного пользуется гражданин либо юридическое лицо, которые по договору аренды использовали предоставленный участок надлежащим образом в течение не менее трех лет.

Надлежащее использование земельного участка должно быть подтверждено документально. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков, устанавливается Министерством сельского хозяйства РФ. В данный момент перечень таких документов не установлен.

Чтобы не утратить свое преимущественное право на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения из государственной или муниципальной собственности без торгов, заявление о намерении заключить договор купли-продажи такого земельного участка необходимо подать до дня истечения срока договора аренды.

А что в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»?

Некоторые положения о преимущественном праве выкупа сельскохозяйственного земельного участка приведены в законе № 101-ФЗ от 27.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . Но в связи с принятием закона № 171-ФЗ, которым в Земельный кодекс были внесены значительные изменения, относящиеся к процедуре предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, из закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» были изъяты положения о преимущественном праве выкупа земель сельскохозяйственного назначения. Теперь все отношения по данному поводу регулируются Земельным кодексом, и преимущественное право выкупа реализуется через процедуру предоставления участка без торгов.

Несколько интересных положений о реализации преимущественного права в законе № 101-ФЗ все же осталось:

1. В частности, как и в ГК РФ, в данном законе по поводу договора аренды земель сельскохозяйственного назначения сказано, что в таком договоре «может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены».

2. Также в данном законе установлено, что арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

3. Кроме общих условий получения земельного участка сельскохозяйственного назначения без торгов для сельскохозяйственных организацией и крестьянских (фермерских) хозяйств есть возможность получить такой земельный участок в собственность или аренду без торгов по сниженной цене (не более 15% кадастровой стоимости) или сниженной арендной плате (не более 0,3% кадастровой стоимости в год). Реализовать такое право можно по отношению к фактически используемым земельным участкам, которые находятся в муниципальной собственности и выделены в счет земельных долей.

При этом подать заявление о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в орган местного самоуправления необходимо в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок. Орган местного самоуправления не позднее чем в течение 2 недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, разместить на своем официальном сайте, а также на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования, информацию о возможности приобретения земельного участка.

4. Преимущественное право приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения также имеют сельскохозяйственные организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, которые пользуются такими участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. При этом цена приобретения участков в собственность не может превышать 15% кадастровой стоимости. Субъекты РФ могут устанавливать случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

5. По отношению к земельным участкам сельскохозяйственного назначения, в случае их продажи частными лицами, действует правило преимущественного права выкупа таких участков субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями. Продавец земельного участка сельскохозяйственного назначения обязан в письменной форме известить высший исполнительный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать такой земельный участок с указанием его цены, размера и местоположения, а также срока, до истечения которого необходимо провести взаимный расчет. Срок для взаимных расчетов не должен превышать 90 дней.

Государственные органы могут выкупить земельный участок только по цене, установленной продавцом. При этом если орган госвласти откажется приобретать участок по предложенной цене, продавец вправе в течение 1 года продать данный участок по установленной цене третьему лицу. Продавать участок по более низкой цене можно только после повторной подачи в орган госвласти предложения о продаже земли.

4. Преимущественное право покупки доли земельного участка

Определение доли земельного участка

Определение доли земельного участка, способы ее образования и регистрации, а также особенности оборота долей в праве собственности на земельные участки описаны в отдельной статье на нашем сайте. Более детально о порядке купли, продажи, дарения и аренды долей земельного участка читайте в следующей статье.

Преимущественное право покупки земельной доли

Сейчас же речь пойдет именно о преимущественном праве покупки земельной доли, которое установлено ст. 250 ГК РФ. В данной статье указано, что в случае намерения собственника доли в праве общей собственности (в том числе доли в праве собственности на земельный участок) продать эту долю постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки по цене, по которой она продается. У сособственников преимущественное право покупки исчезает в случае продажи имущества на публичных торгах, а также в случае, если продается доля в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание или помещение. В последнем случае преимущественное право покупки земельной доли принадлежит собственнику здания.

Проведение торгов по продаже доли в праве общей собственности может проводиться по согласию всех участников долевой собственности или без их согласия, если такие участники отказываются выкупить у собственника его долю.

Для того чтобы сособственники могли реализовать свое преимущественное право на приобретение доли в праве общей собственности, продавец такой доли должен в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Если остальные собственники откажутся от приобретения доли в недвижимом имуществе или не выкупят ее в течение одного месяца (для движимого имущества в течение 10 дней) со дня извещения, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. Если данный порядок был нарушен, участник долевой собственности вправе в течение 3 месяцев подать в суд иск с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При продаже доли одному из участников долевой собственности уведомлять остальных участников не обязательно.

Особенности продажи доли земельного участка сельскохозяйственного назначения

Существуют некоторые особенности при продаже доли в общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Без выделения земельной доли в натуре продать ее можно только другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. Таким образом, при продаже доли (пая) в общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения вообще не предусмотрено возможности продажи ее стороннему лицу (ст. 12 закона № 101-ФЗ ).

В случае выделения доли в натуре, действует преимущественное право на приобретение участка органом госвласти субъекта РФ или муниципалитетом. Если они откажутся приобретать выделенный участок по предложенной цене, только в таком случае его можно продать любому лицу.

5. Преимущественное право выкупа земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения

Выкуп участка, на котором расположено здание, из государственной или муниципальной собственности

В связи с принятием закона № 171-ФЗ с 1 марта 2015 г. утратила силу ст. 36 ЗК РФ. Ранее данная статья регулировала отношения по поводу приобретения прав на земельные участки из государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения. Теперь по поводу изучения вопроса преимущественного права выкупа таких участков следует руководствоваться общим порядком предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данный порядок описан в главе V.1 ЗК РФ.

В ст. 39.3 ЗК РФ п. 2 указано, что земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, продаются собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них без торгов, то есть в упрощенном порядке, фактически по преимущественному праву выкупа.

Особенности предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, регулируются отдельной статьей 39.20 ЗК РФ. В данной статье обозначено, что даже не преимущественное, а исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками таких зданий, сооружений. Если на участке расположено несколько зданий, или одно здание принадлежит нескольким собственникам, то земельный участок может быть приобретен в общую долевую собственность.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них должны совместно обратиться в уполномоченный орган. В случае приобретения участка в общую долевую собственность несколькими правообладателями здания, размеры долей должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Преимущественное право выкупа участка, на котором расположено здание, из частной собственности

В отличие от утратившей силу статьи 36, в Земельном кодексе РФ осталась статья 35, которая регулирует особенности перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение. Данная статья касается всех земельных участков, а не только тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

В статье 35 ЗК РФ обозначено, что собственник здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка. Данное право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. То есть собственник участка, на котором расположено чужое здание, должен письменно уведомить собственника этого здания о намерении продать участок. Если собственник здания не выкупит участок в течение 30 дней, продавец земли может продать ее любому стороннему лицу. При этом стороннему лицу нельзя продать участок по более низкой цене, потому что собственник здания в течение 3 месяцев через суд может потребовать перевода на себя всех прав и обязанностей покупателя.

Преимущественное право покупки земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, имеют даже иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники таких зданий, сооружений. Перечень видов зданий, на которые данное правило не распространяется, может установить только Президент.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *