Переуступка пая

Переуступка пая в ЖСК, что проверить — одна из читательниц сайта задала вопрос. И ответ получился на небольшую статью. Наверняка она пригодится всем, кто решил купить квартиру в жилищно-строительном кооперативе.

Сначала разберемся что значит аббревиатура ЖСК: расшифровывается просто, как жилищно-строительный кооператив.

Что он подразумевает:

  • вступление в кооператив, с одновременным внесением вступительного взноса;
  • согласие всех членов кооператива о принятии нового участника ЖСК (общее собрание);
  • оплата ежемесячных членских взносов.

На этих трех китах, собственно, и стоит ЖСК. Следовательно договор переуступки в ЖСК будет оформляться с прохождением всех этих этапов.

Переуступка пая в ЖСК: риски

Перед переуступкой пая вы должны понимать следующее, что абсолютно весь положительный исход покупки вами квартиры зависит от правления жилищно-строительного кооператива. От правильности вашего выбора будет зависеть успех предприятия. Окажись организаторы мошенниками и деньги вы потеряете, ни один суд вам не поможет.

Если вы просто подпишите договор переуступки пая в ЖСК без одобрения общего собрания кооператива (без соответствующего протокола собрания) — этот договор будет просто филькиной грамотой. Сам договор не является основанием для исключения бывшего члена ЖСК и включения нового, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Так, как договор переуступки пая в ЖСК не регистрируется в Росреестре — он остается обычной бумагой. А это значит, что всегда существует опасность, что его могут заключить несколько раз подряд.

Пока идет строительство, вы продолжаете платить паи, а следовательно стоимость квартиры увеличивается и может быть намного больше, чем заявлена изначально. Я встречал живой пример этому и со стороны неприятно было наблюдать за тем, как пайщик был вынужден платить в ожидании конца бесконечной стройки, а стоимость квартиры все росла и росла..

Стройка может затянуться на неопределенный срок. Причем причин может быть масса. На практике я встречал смену застройщика. Тогда для возобновления строительства пайщикам приходилось обращаться в мэрию города за помощью. Хотя чем мэрия здесь может помочь?

В отличие от долевого участия, банки не кредитуют переуступку пая в ЖСК, а следовательно дополнительно застройщика никто не проверит.

Как исключить риски

Для исключения главного риска — потери денег, необходимо тщательно выбирать ЖСК и застройщика, который реализует квартиры по этой схеме. Смотрите на его репутацию, разговаривайте с теми, кто уже приобрел у него квартиры. А лучше прочтите статью «Как выбрать застройщика».

В шаблон договора перед его подписанием, включить условие, при котором вам вернут деньги, если общее собрание ЖСК решит не принимать вас, как нового члена и не исключать «старого», который вам переуступает пай.

Второй вариант, более надежный — сначала получаете протокол собрания членов ЖСК, где указано согласие всех о вашем вступлении в кооператив, и только затем производите финансовые расчеты.

Что проверить при переуступке пая в ЖСК

К проверке стоит переходить только в том случае, если вы уверены в застройщике, т.е. в том. что он не заморозит строительство, не обанкротится или иным способом не подведет вас, тогда остаются только вопросы по оформлению договора.

Вам необходимо уточнить:
1. Полностью ли рассчитался предыдущий пайщик с застройщиком, нет ли пеней за просрочку.
Если не рассчитался полностью, то будет еще и переуступка долга наравне с переуступкой права требования.
Если есть пеня за просрочку. то убедиться, что договор уже не расторгнут из-за них (эти условия прописаны в договоре с застройщиком)

2. Сколько потребует застройщик за услугу по смене пайщика (обычно это прописывается в договоре с застройщиком). Переуступка осуществляется с разрешения или уведомления застройщика — надо соблюсти, указанную процедуру. согласие застройщика оформляется письменно.

3. Дополнительные финансовые обязательства:

  • какой размер вступительного взноса в ЖСК;
  • размер ежемесячной выплаты пайщика за то, что вы будете состоять в ЖСК;
  • есть ли ежемесячная оплата коммунальных платежей до сдачи дома (часто это оплата электроэнергии, которой пользуются строители в период строительства и там повышенные тарифы).

4. Документы по первому договору:

  • договор м/д физ. лицом и ЖСК;
  • предварительный договор;
  • если имеются, то дополнительные соглашения;
  • фискальные документы о внесении оплаты.

Передача документов оформляется актом приема-передачи.

5. Протокол собрания членов ЖСК о принятии нового члена — основание для принятия вас в ЖСК

6. Если строительство дома идет по ЖСК, значит, у застройщика нет всех разрешительных документов, которые требуются при строительстве, согласно ФЗ№214. Поинтересуйтесь, есть ли договор на аренду земельного участка, прошедший регистрацию — это самое важное.

Что еще надо знать при переуступке пая в ЖСК

Перед тем, как вы согласитесь на переуступку пая, вы должны понимать, что собственником сможете стать только в случае выплаты пая в полном объеме. А это может произойти как до, так и намного после постройки и сдачи в эксплуатацию дома.

В целом, застройщик знает, как проводить переуступку права в ЖСК, поэтому вы можете просто проконтролировать его действия по приведенным мною пунктам.

Финансовые затраты при переуступке пая в ЖСК

Здесь речь пойдет о примерных цифрах и возможных условиях, т. к. разные застройщики предъявляют разные требования в переуступке пая в ЖСК. Их нельзя в этом винить, т. к. отсутствие законодательства по ЖСК развязывает им руки, и к тому же ни один застройщик не любит когда кто-то приторговывает квартирами наравне с ним.

Дополнительные выплаты:

  • за оформление документов — от 20 тыс. рублей (точную цифру можно найти в Уставе ЖСК)
  • за вступление в ЖСК — от 10 тыс. рублей
  • целевой взнос при уже сданном доме — от 10 тыс. рублей
  • авансовая оплата услуг по ЖКХ — от 2 тыс. рублей
  • комиссия банка за перевод денег застройщику — от 2 тыс. рублей
  • оплата дополнительных кв. м. площади квартиры

Сегодня вы узнали какие о переуступке пая в ЖСК: риски и как их избежать, что проверить перед оформлением переуступки пая, условия переуступки и дополнительные финансовые издержки.

Успешного решения вопроса!

Февраль 24, 2020 Нет комментариев

В различных жизненных ситуациях у граждан, участвующих в ЖСК, может возникнуть необходимость переуступки пая на объект недвижимого имущества. Сделка уступки права требования имеет несколько различий с обычным договором купли-продажи на квартиру.

Разберем особенности заключения данной сделки, правовые последствия для сторон и возможные риски.

Что такое уступка права

Переуступка права требования (цессия) является гражданско-правовой сделкой, которая связана с передачей одним лицом своих прав и обязанностей третьему лицу. Следует знать, что уступаются не только права, но и обязанности по первоначальному договору.

Обычно предметом сделки является объект недвижимости. Сделка должна оформляться в простой письменной форме, подписанный договор цессии должен пройти регистрацию в ФКП Росреестра.

В соответствии со сделкой уступки, лицо, передающее право на недвижимое имущество, переуступает его третьему лицу, за установленную плату, кроме того, происходит и перевод обязанностей.

По сделке переуступки допускается переход:

  1. Права требования на передачу квартиры в собственность.
  2. Права аренды на объект недвижимости (например, земельный участок, нежилое помещение и т.д.).
  3. Иные права.

Возможно передать обязанности другому лицу. К примеру, долговые обязательства по возврате задолженности по договору займа или кредитному договору.

Однако договор цессии получил широкое применение, потому что он выгоден для всех сторон соглашения.

Как правило, предметом договора цессии выступает объект недвижимости, точнее права на него.

Согласно договору переуступки права на жилплощадь в новостройке, приобретатель квартиры, должен уплатить денежные средства за нее застройщику, что соответствует договоренности между сторонами основного договора.

К примеру, физическое лицо Д. покупает квартиру в строящемся доме, и несет обязанность по ежемесячной уплате пая.

Но его финансовое положение изменяется, и он больше не имеет достаточной суммы для покрытия ежемесячных платежей.

Выходом из ситуации является подписание с гражданином Н. сделки переуступки, который соглашается вносить остаток средств за жилье в новостройке, и приобрети в итоге право собственности на квартиру.

Сделка выгодна как для первоначального пайщика, который избежал ответственности за неуплату средств застройщику, так и новому пайщику, который становится собственником квартиры. Кроме того, застройщик также остается в плюсе, потому что обязанности дольщика продолжают выполняться.

Суть переуступки права состоит в замене одного лица в обязательстве другим. Посредством нее допускается передача своего пая в ЖСК.

Что нужно выяснить перед заключением сделки

Перед оформлением и подписанием договора цессии, следует проверять определенные моменты, в частности:

Какие расчеты происходили у пайщика до настоящего времени с фирмой-застройщиком
Размер денежных средств, которые нужно внести новому владельцу пая для того, чтобы застройщик предоставил согласие в письменном виде на изменение покупателя.
Дополнительно следует проверить следующие обстоятельства которые непременно обнаружатся:

  • Каким образом совершается прием в жилищно-строительный кооператив;
  • Размер начального взноса для вступления в члены ЖСК;
  • требуется ли платить установленную ежемесячную (ежеквартальную) сумму денежных средств;
  • кто платит услуги ЖКХ до того момента, пока на квартиру не будет зарегистрировано право собственность;
  • прочие существенные моменты участия в строительном кооперативе

После выяснения вышеназванных моментов, гражданин будет располагать наиболее полной информацией для принятия решения о том, стоит ли оформлять сделку переуступки па на недвижимость.

Правовые основы

Независимо от объекта недвижимости, на который уступается право, переуступка представляет собой юридическую сделку.

Правила и особенности заключения договора цессии регламентированы в статьях 388—390 гражданского кодекса РФ.

Поскольку квартира расположена в ЖСК, то следует руководствоваться нормами Раздела V Жилищного кодекса РФ.

Процедура регистрации сделки переуступки пая на объект недвижимости выполняется на основании положений п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса РФ. Договор цессии в отношении пая заключается соответственно ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214 «О долевом участии в строительстве».

Договор переуступки пая в ЖСК

При переуступке одним гражданином своего права на недвижимость третьему лицу, данная сделка должна основываться на подписанном договоре.

Договор цессии составляется в простой письменной форме и проходит обязательную регистрацию в службе Росреестра.

Поскольку передается пай в жилищном кооперативе, собственность на жилплощадь оформляется лишь после выплаты пая в полном объеме. Обычно, этот момент наступает после сдачи дома в эксплуатацию.

Величина пая и регулярных платежей, обычно, рассчитываются таким образом, чтобы закрыть задолженность к сроку завершения строительных работ и ввода объекта.

Пай — это денежный взнос в качестве оплаты за жилплощадь, строящуюся ЖСК. Поэтому необходимо помнить об особенностях участия в жилищном кооперативе.

Первый пайщик уже стал участником кооператива. А после переуступки права новый приобретатель пая становится членом ЖСК вместо старого пайщика.

Чтобы стать членом ЖСК потребуется:

  1. Заплатить взнос за вступление в кооператив.
  2. Общее собрание членов жилищного кооператива должны одобрить его вступление.

Поскольку предметом сделки является жильё в кооперативе, нужно учитывать следующее:

Возможность выхода первого продавца из ЖСК после выплаты пая при этом полная сумма пая должна быть ему возвращена
Приобретатель может вступить в членство в жилищном кооперативе уплатив вступительный взнос и первый паевой платеж

Если стороны сделки приняли решение заключить уступку пая, то необходимо заручиться согласием руководителя кооператива. Вся документация также оформляется через ЖСК.

Другому лицу

Переуступка права на пай третьему лицу-гражданину основывается на Федеральном законе № 214. Новый пайщик, согласно данному законодательному акту, который оформил сделку с первоначальным пайщиком, может требовать от строительной компании и ЖСК передачи ему квартиры в определенные сроки.

В свою очередь, к нему переходят обязанности по полной выплате пая жилищному кооперативу.

Образец уведомления застройщика о переуступке прав требования ищите в статье: уведомление о переуступке права требования.

Между родственниками

Законодательно не установлен запрет на оформление сделки переуступки пая между родственниками. В случае необходимости гражданин имеет право на передачу своего права близкому родственнику. При этом купленные права на жилье переходят члену семьи.

Также преимуществом уступки права пая недвижимости близкому родственнику является то, что продавец не несет обязанности по уплате налога на доход физических лиц.

Но родственные связи нужно доказать определенными документами:

С помощью свидетельства о рождении подтверждается родство между родителями и детьми
Свидетельство о браке удостоверяется родство между супругами

К близким родственникам относятся:

  • Родители и дети;
  • Супруги;
  • Бабушки, дедушки и внуки.

Алгоритм оформления сделки

Сделка переуступки пая на объект недвижимости физическому лицу заключается письменно и подписывается продавцом и покупателем.

Порядок заключения соглашения также зависит от того, полностью ли выплачена сумма пая.

При полной оплате пая, получать согласие у застройщика не требуется, поскольку право собственности на жилплощадь уже принадлежит гражданину.

Поэтому он может заключить в отношении квартиры любой гражданско-правовой договор: договор дарения, купли-продажи, мены и т.д. В этом случае он передает права владения, пользования и распоряжения жильем.

В случае неполной оплаты пая, покупателю уступаются права требования в отношении объекта недвижимости, а также обязанность по погашению оставшейся невыплаченной сумме пая.

При передаче обязанности по погашению долга, нужно получить разрешение от застройщика на изменение должника в письменной форме.

А в случае оплаты пая посредством предоставленного ипотечного кредита, также письменное согласие банка, выдавшего его.

Застройщик во всех случаях необходимо уведомить о состоявшейся переуступке. Первоначальный пайщик должен это сделать.

Поимо этого, необходимо убедиться, что строительная компания получила соответствующее извещение. Уведомление лучше всего направлять почтовым отправлением с уведомлением или передавать лично в офисе застройщика и ставить на своем экземпляре документа отметку о вручении. Такая отметка послужит доказательством получения застройщиком уведомления, если последний заявит, что его не известили надлежащим образом.

Порядок оформления договора цессии включает следующие действия:

Подготовка сторонами соглашения требуемых документов передача первым дольщиком всех бумаг покупателю, которая удостоверяется актом, подписанным покупателем и приобретателем пая
Составление предварительного договора уступки по этому договору не уплачиваются денежные средства, он служит для установления условий будущей основной сделки. При достижении договорённости по всем условиям стороны заключают основную сделку, после чего он проходит регистрацию в ФКП Росреестра

Потребуется узнать, не имеется ли долга по оплате пая первоначальным покупателем.

Чтобы подтвердить отсутствие задолженности нужно получить справку от застройщика.

В случае неоплаты первым пайщиком взносов продолжительное время, застройщик может отказаться от выполнения обязанностей по договору. В этом случае негативные последствия несет последний покупатель.

Требуемые бумаги

Все стороны сделки подготавливают необходимые документы. К ним относятся:

Паспорта граждан РФ удостоверяющие личности первого и последующего покупателя
Документы от застройщика, доказывающие законность производимых строительных работ В том числе:

  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  2. Разрешение на строительство;
  3. Учредительная документация;
  4. Выписка из реестра юридических лиц;
  5. Выписка из ЕГРН на объекты недвижимости;
  6. Иные бумаги.
Согласие на переуступку пая в письменном виде Документ, подтверждающий отсутствие задолженности перед фирмой-застройщиком по выплате пая
Справка об участии в жилищном кооперативе подтверждение оплаты вступительных и членских взносов
Решение собрания членов ЖСК о принятии в него покупателя акт приемки документов
Если основной покупатель состоит в браке нужно согласие другого супруга на заключение сделки
Прочие бумаги которые истребованы специалистами МФЦ в ходе гос.регистрации сделки переуступки

Особенности уплаты налога

Первоначальный приобретатель жилья получает доход от продажи пая. Следовательно, в соответствии с налоговым законодательством, он несет обязанность по уплате подоходного налога от полученной выгоды – 13%.

В силу ст. 220 Налогового кодекса РФ, покупатель пая, в свою очередь, может воспользоваться правом на применение налогового вычета.

Помимо этого, при использовании при покупке пая кредитных средств, он имеет право на получение вычета с внесенных по ипотеке процентов.

Продающее пай лицо лично заполняет декларацию 3-НДФЛ, и направляет ее в налоговую службу по месту своего жительства.

Какие имеются риски

У любой сделки по распоряжению недвижимостью существуют возможные риски.

Чтобы свести их к минимуму необходимо:

Обратиться за помощью к знающему юристу специализирующемуся в области договора долевого участия в строительстве
В соответствии с договором тщательно изучить пункты предварительной сделки
Обсудить все пункты предстоящего соглашения при отсутствии спорных вопросов, подписать основной договор цессии

Юридическое сопровождение уступки пая позволит минимизировать риски при оформлении соглашения.

Переуступка прав аренды земельного участка между юридическими лицами, смотрите здесь.

Видео: Переуступка пая в ЖСК:

Кто такой пайщик?

Пайщик ЖСК — это член жилищного кооператива, владеющий паем и своевременно вносящий паевые взносы. Пайщиками могут быть как физические, так и юридические лица.

Чтобы стать пайщиком достаточно подать заявление установленного формата в правление жилищного кооператива. На рассмотрение заявления членами жилищного кооператива и принятие решения отводится не меньше месяца.

Кандидатура соискателя пая в жилищном кооперативе в обязательном порядке рассматривается на общем собрании.

Образец заявления о вступлении в ЖСК

Пайщиком гражданин, изъявивший желание вступить в кооператив, становится после одобрения его заявки и внесения им вступительного взноса в общий фонд кооператива.

При подаче заявления на вступление в ЖСК, либо ЖК необходимо получить расписку о получении такового управлением жилищного кооператива.

Наличие расписки дает гарантию того, что сделка по вступлению в кооператив будет считаться законной и юридически существующей. В противном случае, даже при внесении пайщиком всех взносов и выплат, наличие у него права на пай, при отсутствии заявления на его получение, может быть оспорено. Суд считает такую сделку ничтожной, возврата денежных средств в этом случае ожидать не приходится.

Как купить жильё в ЖСК?

Общее правило: «все, что не запрещено, то – разрешено».

Согласно кодексу, ЖСК – это некоммерческая организация, она создается для целей, не связанных с извлечением прибыли. Для кооператива – это удовлетворение потребности в жилье.

Если кончились деньги – тебя исключат из членов кооператива принудительно. Если ты добровольно хочешь покинуть организацию – препятствий нет.

Паевые взносы кооператив должен вернуть, но проблема может заключаться в сроках возврата и наличием средств на счете.

В таком случае человек пробует найти покупателя. Но это будет не договор купли-продажи, а переуступки. Пай – это право требования предоставления жилья соразмерно уплаченным взносам. Пай правильней не продавать, а уступать.

Нет специальных норм о передаче прав требования в ЖСК. Гражданский кодекс не содержит отдельный положений об уступке пая. Жилищный кодекс тоже никак не регулирует процедуру.

С юридической точки зрения при отчуждении пая происходит выход из ЖСК прежнего пайщика и вступление нового.

Стать членом кооператива можно после одобрения общим собранием решения правления о принятии нового участника.

Хотя законодательных гарантий нет, правлению ЖСК удобнее иметь дело с переуступкой, чем с уходом члена. Выход участника обяжет правление вернуть деньги. Затем пай будет передан новому члену. Договор уступки позволяет не вынимать средства из оборота. Руководство кооператива это ценит.

Помните, что к покупателю в собственность переходит пай, не квартира. Право получить жилое помещение в собственность появится с утверждением общим собранием решения о принятии покупателя в ряды.

Несколько советов, как обезопасить сделку.

Подпишите соглашение у нотариуса. Поскольку требований к форме сделки не предусмотрено, то в целях экономии вы можете заключить сделку путем подписания простого письменного договора.

С другой стороны, чтобы подтвердить личность продавца и установить его дееспособность, лучше обратиться к нотариусу.

Получите согласие правления. Уведомление о предстоящей уступке и согласие правления позволит новому пайщику, в случае отказа в принятии его в члены кооператива, требовать возмещения ущерба.

Пусть ЖК станет гарантом сделки. Одним из вариантов, может быть заключение трехстороннего соглашения между пайщиком-цедентом, покупателем-цессионарием и правлением, привлеченным в качестве заинтересованного лица.

Передавайте деньги после вступления. Это должно быть в договоре. Также укажите последствия непринятия вас в члены. В случае отказа от принятия в кооператив, вы расторгаете сделку и получаете деньги обратно.

В таком случае, продавец будет требовать возврата взносов с ЖК.

Наследство

Пай без проблем передаётся по наследству.

К наследникам на основании п. 1 ст. 1177 ГК РФ переходит:

  • паевой взнос в сумме, уплаченной членом ЖСК к моменту открытия наследства,
  • право пользования квартирой, которая кооперативом была предоставлена наследодателю.

Для оформления пая наследнику понадобится:

  1. нотариальное свидетельство о вступлении в наследство,
  2. в некоторых случаях – решение суда.

Паевый взнос в ЖСК — это что?

Паевый взнос жилищного кооператива, или пай – денежная сумма, вносимая в общий фонд кооператива пайщиком. Дает право на использование доли в общем имуществе членов кооператива и последующее становление собственником жилья.

Подав заявку на вступление в жилищный кооператив и уплатив вступительный взнос, гражданин вправе рассчитывать на предоставление ему в личное пользование жило площади, соответствующей величине внесенных денежных средств.

Функции, выполняемые паевыми взносами в жилищном кооперативе, могут быть следующими:

  • денежные взносы идут на оплату услуг дворников, уборщиц, сантехника, электрика и другого обслуживающего дом персонала;
  • из общих денежных взносов выделяется сумма, предназначенная на оплату ремонта подъезда, крыши и дома в целом, благоустройство придомовой территории;
  • председатель жилищного кооператива при общем согласии большей части его учредителей может использовать паевой капитал для вложения в бизнес, дивиденды от которого будут распределяться между всеми пайщиками.

Паевые взносы могут быть единовременными, либо постоянными. Порядок их внесения определяется уставом жилищного кооператива. Как правило, для приобретения статуса собственника жилья в многоквартирном доме требуется внести несколько паевых взносов.

Но данное обстоятельство не означает, что до полной выплаты всех средств, гражданин должен оставаться на улице, он может проживать в отведенном ему помещении и вносить паевые взносы в сроки, установленные заключенным между ним и ЖСК договором.

После выплаты всего паевого взноса гражданин становится собственником жилья, оставаясь при этом членом жилищного кооператива. Правление кооператива вправе обязать пайщиков вносить дополнительные паевые взносы.

Где найти деньги?

Кредиты

Кредиты на покупку квартиры в ЖСК получить сложно. Банки не идут на риски предоставления денег без обеспечения.Право требования, приобретаемое в результате вступления в члены ЖСК, ничем не обеспечено:

  • право собственности возникает только после постройки жилья и выплаты всех паевых взносов;
  • вернуть паевые взносы и обратить взыскание на них можно только, если у кооператива есть деньги или друге имущество.

Материнский капитал

Раньше было проблематично вложить материнский капитал в ЖСК. Пенсионный фонд не шел на одобрение таких сделок.

Это случалось, потому что ПФР требовал предоставить копию свидетельства о праве собственности кооператива на жилое помещение. Если квартира не построена, то и документ предъявить невозможно.

Для оплаты вступительного или паевого взноса потребуются:

  1. выписка из реестра членов кооператива или решение о приеме в члены ЖСК;
  2. справка о внесенной сумме и оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса;
  3. копия устава кооператива;
  4. нотариальное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Договор

Договор пая в ЖСК, или договор участия в долевом строительстве представляет собой юридический документ, после подписания которого гражданин приобретает право на часть жилой площади в строящемся доме.

Прежде чем подписывать договор необходимо внимательно изучить все аспекты существования ЖСК, а именно:

  • является ли жилищный кооператив одновременно инвестором и застройщиком жилья;
  • кто осуществляет застройку;
  • в какой срок планируется сдача жилья;
  • каковы условия внесения паевых взносов.

Если инвестор и застройщик жилья – разные юридические лица, имеет смысл изучить договор, заключенный между ними. Особое внимание следует уделить наличию в нем пункта о возможном расторжении в случае невыполнения инвестором взятых на себя обязательств.

Наличие данного пункта означает, что при невыполнении учредителями ТСЖ договора, заключенного с застройщиком, последний вправе свернуть работы и отказать от дальнейшего сотрудничества, что может повлечь за собой заморозку строительства и распад ТСЖ с удержанием внесенных паевых взносов.

К подобным договорам следует относиться с крайней осторожностью и без необходимости не заключать с кооперативом договор о паевом участии в строительстве.

Также перед заключением договора стоит проверить документы самого кооператива, обратив внимание на:

  • наличие свидетельства о праве собственности на землю;
  • наличие понятных и приемлемых условий Устава ЖСК;
  • наличие документа о включении ЖСК в специальный реестр жилищно-строительных кооперативов;
  • наличие проектно декларации;
  • истечение срока действия разрешения на произведение застройки.

Если же договор пая в ТСЖ все же будет заключен, необходимо позаботиться о том, чтобы в него в обязательном порядке были внесены следующие сведения:

  • имелось четкое указание на то, когда, в какой срок и в каком размере будут выплачиваться паевые взносы;
  • было указанно, на какую конкретно жилую площадь сможет рассчитывать пайщик при завершении строительства;
  • договор должен содержать сведения о том, кому принадлежит участок, выделенный под строительство, какова его точная площадь, количество этажей и квартир в доме, фактический адрес местоположения нового дома;
  • была указанна стоимость выхода из ЖСК;
  • имелось указание на то, в каком состоянии член ЖСК будет принимать готовую квартиру, будет ли это серый вариант, или же в квартире должен быть произведен ремонт.

Последний пункт представляет особую значимость, поскольку позволяет избежать мошенничества со стороны инвестора, желающего сэкономить на отделке готового жилья и сдающего дом без внутренней отделки, денежные средства, на произведение которой, были изъяты в форме паевых взносов.

Договор пая ЖСК

Как получить квартиру?

Строительство жилья ведется на средства членов — паевые взносы. Пайщики принимают участие в деятельности кооператива, голосуя на общем собрании или участвую в правлении. Правление руководит текущей деятельностью организации.

Документ выдается участнику жилищного кооператива после полного погашения пая. Справка содержит информацию о размере пая и дате полной оплаты его стоимости.

Правление выдаёт такой документ по заявлению пайщика. Справка о выплаченных паях нужна для оформления собственности на жильё.

Установленной законом формы справки или заявления нет. Справка составляется в любом виде. Проверьте, все ли данные верны: ФИО, адрес, паспортные данные, суммы и график платежей. Должна быть фраза «пай выплачен полностью» или аналогичная по значению. В обязательном порядке справку подписывает председатель жилищного кооператива и ставит печать организации.

Акт приёма передачи

Пайщик получает по передаточному акту квартиру в собственность, если:

  • дом введен в эксплуатацию;
  • жилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет;
  • органами управления ЖСК принято решение о вселении пайщика в квартиру.

Регистрируют право собственности по двум документам:

  1. акту приёма-передачи квартиры,
  2. справке о выплаченном пае.

Право распоряжаться недвижимостью возникает у пайщика с момента регистрации.

Переуступка

Желая построить жилой многоквартирный дом, но не имея средств для начала строительства, инвестор может организовать ЖСК, члены которого будут спонсировать постройку при помощи определенного количества взносов. Предполагается, что после завершения строительства и выплаты членом ЖСК всех паевых взносов, он получает право собственности на квартиру.

Но нередки случаи, когда пайщик не имеет возможности вступить в права собственности на жилье, что влечет за собой исключение из ЖСК и потерю части, либо всех уже внесенных денег. Чтобы этого избежать пайщик имеет право продать – переступить пай в ЖСК.

Переступка пая предполагает заключение договора купли-продажи, основным условием которого является наличие свободной квартиры, с полностью выплаченными паевыми взносами.

Справка ЖСК о выплаченном пае: образец

После внесения предусмотренных договором паевых взносов, член жилищного кооператива становится собственником жилья, о чем уже говорилось выше. Тем не менее, при наличии определенных обстоятельств, право собственности можно оспорить.

Чтобы этого не произошло, пайщик обязан истребовать у председателя ЖСК справку о выплате пая, являющуюся единственным правоустанавливающим документом на квартиру, находящуюся в собственности ЖСК.

ЖК – организация собственников жилья на паевых началах. Пай в ЖК дает право на получение в собственность квартиры в строящемся, либо сданном в эксплуатацию доме. Для вступления в ЖСК следует подать заявление и внести паевый взнос. Членами кооператива могут быть исключительно владельцы жилья в многоквартирном доме. Пай в ЖСК может быть переступлен.

Держателями пая могут быть юридические и физические лица. Чтобы получить право собственности необходимо выплатить все положенные взносы и быть членом ЖСК.

Купить пай у одного из участников жилищно-строительного кооператива – сравнительно простая процедура, в основу которой ложится заключение договора цессии. С другой стороны такой шаг обходится не бесплатно и сопряжен с достаточно большим количеством рисков. В этом отношении переуступка права на основании договора долевого участия выглядит намного более привлекательным вариантом.

Покупка квартиры на первичном рынке недвижимости посредством переуступки прав (договор цессии) – достаточно распространенная практика. Большинство сделок такого формата осуществляется с объектами, которые были приобретены по ДДУ (Договор долевого участия).

Коротко и ясно

Переуступка по ДДУ несложная процедура. Продавец и покупатель находят друг друга, подписывают договор цессии и отдают его для регистрации в Росреестр. В случае отсутствия рассрочки или ипотеки на предмет договора не обязательно даже заручаться разрешением застройщика. Но последнее условие возможно лишь в том случае, если договор ДДУ, подписанный с первым покупателем, не предполагает платное согласование прав переуступки.

В случае возведения жилого комплекса по принципу ЖСК ситуация более сложная. В большинстве случаев застройщики учреждают собственные ЖСК с последующим заключением с ними же инвестиционного соглашения. Покупателю поступает конкретное предложение – оформить членство с выплатой взносов. Полноценные права на квартиру у пайщика будут только после того, как произойдет выплата последнего взноса. Как правило, это событие случается не раньше, чем происходит сдача жилого комплекса.

В ряде случаев член кооператива так и не пополняет список собственников, поскольку принимает решение о переуступке в пользу другого лица. Сделать это можно только в том случае, если вся стоимость пая является выплаченной, что доказывается путем получения и предъявления соответствующей справки. После согласования окончательной стоимости покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи пая. К сожалению, такой документ, в отличие от ДДУ, не дает права стать членом кооператива, а значит и права претендовать на получение долгожданной квартиры также нет.

Правило первое. Кооператив всегда прав!

Вступление и выход из ЖСК регулируется нормами Жилищного кодекса. В результате неподкованный с юридической стороны покупатель, пусть и чисто теоретически, имеет высокие шансы расстаться с крупной суммой денег, не получив документы на квартиру, т.е. не став ее собственником. Окончательное решение о вступлении, а также исключении новых членов все равно остается за правлением ЖСК.

Таким образом, соглашение, предметом подписания которого является уступка прав требования на основании договора паевого взноса, не может считаться обстоятельством, гарантирующим получение квартиры. На законодательном уровне данная сделка никак не регламентируется, ввиду чего сопряжена с большим количеством рисков по сравнению с той же переуступкой по ДДУ. По нормам жилищного кодекса приобретение квартир могут исключительно члены ЖСК. При этом договор переуступки пая не означает получения членства в ЖСК. Более того, пайщик, уступающий свою собственность третьей стороне, фактически сохраняет членство в кооперативе. Самый большой риск – стать участником схемы двойной уступки, поскольку договор переуступки пая не подлежит государственной регистрации.
Конечно, не стоит преувеличивать степень риска. Достаточно соблюдать лишь некоторые меры предосторожности. Включите в договор купли-продажи пая пункт, в соответствии с которым факт отказа от вступления в ЖСК будет рассматриваться как причина для возврата денег. Но самый лучший вариант – получить согласие общего собрания или правления.

Далее процесс подписания цессии пересекается с написанием заявления от продавца о выходе из ЖСК, и заявления покупателя с просьбой о приеме в кооператив. В подавляющем большинстве случаев все формальности удается уладить непосредственно в офисе. При отсутствии каких-либо проблем с документами процедура завершается немедленно. Только после проведения всех формальностей и осуществления необходимых взаиморасчетов покупатель получает право требовать собственное жилье. Чтобы все это произошло, должны совпасть три условия:

1. Полностью погашена стоимость пая;
2. Готовность жилого комплекса 100%;
3. Состоялся ввод в эксплуатацию данного объекта.

После прохождения всех вышеописанных процедур пакет документов, подтверждающий право пайщика на жилье, подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Для этого нужно иметь:

• Паспорт;
• Справку из ЖСК (полная выплата взносов);
• Квитанцию на уплату госпошлины;
• Копию ордера на квартиру;
• Кадастровый паспорт.

Где прячутся скрытые проценты?

Главный интерес застройщика состоит в выгодной реализации жилья, вне зависимости от схемы, поэтому перепродажи еще не реализованных квадратных метров не особо приветствуются. Лишняя конкуренция не создает ничего, кроме проблем. В результате договор дополняется пунктами о необходимости компенсировать переуступку или заплатить соответствующую комиссию. Таким образом, член ЖСК, решивший переуступить свой пай, будет вынужден преодолевать массу дополнительных преград.

Речь идет о выплатах в ЖСК, а именно погашение издержек, связанных с подготовкой документации. В зависимости от уровня компании сумма может находиться в диапазоне 35-100 тыс., рублей. Более точная цифра определяется уставом ЖСК. Нередко документ не содержит информации о точной сумме, поэтому используется определенная схема. Физическое лицо, собравшееся выходить из кооператива, получает назад все свои средства. При этом 10% остается в собственности ЖСК, а все недостающие проценты компенсируются за счет нового приобретателя пая.

Но это далеко не все траты новоиспеченного покупателя:

1. За право стать членом ЖСК некоторые застройщики берут плату — приблизительно 10-15 тысяч.

2. Если жилой комплекс уже сдан в эксплуатацию, примерно такую же сумму придется заплатить в качестве целевого взноса по паевым договорам.

3. Некоторые кооперативы назначают плату за срочное оформление документов. Нет желания платить очередные 10 000? Придется ждать бумаги несколько недель. За услуги ЖКУ вероятно также предложат заплатить за несколько месяцев вперед – готовьте еще 4-5 тысяч.

4. Единовременный платеж за услуги консьержа и обслуживания территории комплекса так же никто не отменял, а это еще минимум 7-8 тысяч рублей в зависимости от площади квартиры.

5. Банковская комиссия за перевод средств в пользу застройщика добавит к затратам 3-4 тыс. рублей.

В общей сложности дополнительные расходы выливаются в сумму от 40 до 60 тысяч рублей. Только после того, как все вышеперечисленные платежи будут закрыты, можно претендовать на получение справки, подтверждающей выплату пая в полном объеме. Наличие документа на руках означает, что пришло время отправляться за ключами.

Нередки ситуации, когда после произведенного ПИБом замера, площадь квартиры оказывается несколько больше, чем указано в проектной документации. Это еще один повод внести дополнительные средства.

Что в итоге?

Покупка пая у владельца однокомнатной квартиры общей стоимостью 3.5 млн., рублей с учетом дополнительных комиссий обходится примерно на 100-200 тысяч дороже изначально озвученной цены. Иногда сумма дополнительных затрат немного скромнее, но минимум 50 тысяч отдать все равно придется. Также следует учесть, что банковское кредитование переуступки пая ЖСК не производится по техническим причинам.

Сравнение ЖСК с ДДУ обнаруживает и некоторые плюсы в пользу кооператива. Речь идет о более долгом сроке, на протяжении которого член кооператива может не подписывать акт приема-передачи квартиры. Квартиры в домах, заселяемых на основании договоров ДДУ, передаются по акту приема-передачи на протяжении 12-ти месяцев с указанием точного срока в договоре. Если же говорить о квартирах ЖСК – нередко они остаются фактически ничьими на протяжении нескольких лет. В результате пайщики не торопятся ставить свою подпись на акте, желая сохранить возможность переуступки жилья, вместо продажи приобретенных квадратных метров. Таким образом, как кажется многим участникам кооператива, получается сэкономить на уплате налогов. Но это не так.

Пай члена ЖСК является имущественным правом, поэтому имущественный налоговый вычет согласно с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при реализации таких прав не предусмотрен. Вместо этого объектом налогообложения становится весь доход физического лица, полученный в результате имевшей место реализации.

О вышеописанном моменте знают далеко не все пайщики, поэтому они и не торопятся проводить процедуру оформления собственности на приобретенные квадратные метры.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *