Как законно не платить за аренду во время эпидемии

Даниил Казин

Старший юрист Legis Universum

специально для ГАРАНТ.РУ

Мир охватила пандемия COVID-19. Это серьезный вызов не только для системы здравоохранения, но и для экономики, долгосрочные последствия, которые сейчас сложно оценить. Закрытие границ, отмена транспортного сообщения, остановка работы предприятий и многие другие факторы могут привести к большим трудностям, в том числе и в правовой плоскости. Правительства многих стран разрабатывают меры защиты и антикризисные планы, которые призваны стабилизировать ситуацию, Российская Федерация не стала исключением. Одним из таких шагов стало изменение политики Правительства РФ о внесении коронавирус в список причин форс-мажора для поставщиков госзаказа, о котором было заявлено 17 марта на Совещание В.В. Путина с членами Правительства возможно, это будет актуально и для обычного гражданского оборота.

Согласно общему правилу п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Таким образом, чтобы быть признанным форс-мажором, обстоятельство вследствие которого сделалось невозможным надлежащее исполнение обязательства должно одновременно соответствовать критериям чрезвычайности и объективной непредотвратимости.

Многие государства, ввели ряд ограничительных мер, направленных на сдерживание распространения эпидемии. Среди них ограничение транспортного сообщения с отдельными странами, ограничение на ввоз определенных товаров, ограничение или запрет мероприятий, предполагающих массовое скопление людей. Такие меры не могут не оказывать влияние на исполнение обязательств компаний, вовлеченных в соответствующие процессы, эпидемию в комплексе с такими мерами можно рассматривать именно как форс-мажор.

Для целей официального подтверждения ситуации форс-мажора заинтересованное лицо вправе обратиться в ТПП России, предоставив необходимые документы и сведения. Порядок выдачи подтверждения форс-мажорных обстоятельств и выдачи соответствующих свидетельств определяется Положением о порядке свидетельствования ТПП России обстоятельств форс-мажора, утвержденным постановлением Правления ТПП РФ от 23 декабря 2015 г. № 173-14. Получение данного свидетельства хотя и не является необходимым условием признания наличия форс-мажорных обстоятельств (кроме случаев, когда это прямо прописано в контракте), однако позволяет в значительной степени упростить процесс доказывания в суде в случае возникновения спора.

Применительно к исполнению государственных контактов уже сейчас Банком России сообщено, что принято решение о неприменении штрафных санкций к поставщикам, попавшим под негативное влияние ситуации (информационное сообщение Банка России от 17 марта 2020 г. «О мерах по обеспечению устойчивости экономического развития»). Данное сообщение хотя и само по себе не содержит какого-либо указания на то, какие именно конкретные обстоятельства, связанные с пандемией коронавируса, которые государство признает форс-мажорными, однако, полагаю, свидетельствует о смягчении государственной политики в условиях сложившейся чрезвычайной ситуации.

В аналогичном ключе высказалась и ФАС России, которая указала на то, что ситуация с коронавирусной инфекцией является обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажор), и поручила своим территориальным органам учитывать это при рассмотрении жалоб, дел об административных правонарушениях и обращений о включении в реестр недобросовестных поставщиков (Письмо Федеральной антимонопольной службы от 18 марта 2020 г. № ИА/21684/20).

В то же время, стоит заметить, что сама по себе пандемия, равно как и последовавшие за ней негативные реакции рынков не могут рассматриваться в качестве форс-мажорного обстоятельства. Так, например, вряд ли можно снять с себя ответственность за нарушение договорных обязательств в связи с падением спроса на ту или иную продукцию или услуги, вызванные эпидемией либо колебания закупочных цен, даже в случае, если эти события были обусловлены возникновением эпидемии.

Вместе с тем, ст. 451 ГК РФ позволяет заинтересованной стороне потребовать изменения или расторжения заключенного договора в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Однако стоит учитывать, что согласно сложившейся судебной практике ни финансовый кризис, ни изменение курса валют, ни резкое увеличение темпов инфляции не могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, дающим право на изменение или расторжение договора (Определение Конституционного Суда РФ от 26 мая 2016 г. № 1019-О, п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017)., Решение МКАС при ТПП РФ от 16 марта 2017 г. по делу № 48/2016). Таким образом доказывать существенность изменения обстоятельств придется применительно к конкретной ситуации, возникшей при исполнении конкретного договора, с учетом всех воздействующих на нее факторов.

В условиях уже начавшейся пандемии, имеет значение не только ее последствия применительно к исполнению уже заключенных договоров, но и правильное определение условий вновь заключаемых договоров. Насколько долго продлится кризисная ситуация с COVID-19 пока не ясно, ситуация постоянно меняется, государствами вводятся новые ограничительные меры, организации и предприниматели также вынуждены учитывать новые реалии экономической деятельности, в том числе и неопределенность ситуации. В такой обстановке особенно важным становится правильное распределение рисков между контрагентами. Участникам оборота нужно задуматься о включении в договоры специальных условий относительно рисков, связанных с пандемией. Стоит отдельно отметить, что стороны вправе не только предусмотреть порядок взаимодействия в форс-мажорной ситуации, но и заранее, с учетом всех рисков предусмотреть возможность перераспределения рисков и возмещения одной из сторон другой имущественных потерь при наступлении определенных обстоятельств, не связанных с нарушением обязательств. Например, потерь, вызванных невозможностью исполнения обязательства из-за требований государства или третьих лиц к одной из сторон договора. При использовании данного инструмента управления рисками стороны должны определить в договора размер возмещения таких потерь или порядок его определения (ст. 406.1 ГК РФ). Таким образом, уже при заключении договора, даже в условиях относительной неопределенности будущей ситуации, в которой он будет исполняться, каждая из сторон будет знать какие основные риски она на себя принимает и каков объем этих рисков.

Что можно считать форс-мажором

Как не платить за аренду, если ТЦ закрыли

Форс-мажор — это обстоятельства непреодолимой силы, то, что никто не мог предвидеть или предотвратить. Форс-мажор не зависит ни от чьей воли. Но самое главное — из-за форс-мажора вы не можете выполнить свои обязательства. Если поставка товара сорвалась из-за наводнения, это форс-мажор.

Есть два критерия, по которым можно определить, является ли ситуация форс-мажором:

  1. Чрезвычайность — это то, что выходит за пределы обыденного, не относится к риску и никак не может быть учтено, когда заключают договор.
  2. Непреодолимость — означает, что выполнить обязательства в аналогичных условиях не смог бы никто.

В законах нет перечня явлений и событий, которые можно считать форс-мажором, но есть судебная практика. К форс-мажорам относятся:

  • землетрясения;
  • наводнения;
  • войны;
  • крупные забастовки;
  • эпидемии.

Скорее всего, это понятие так и расшифровано в вашем договоре. Во время эпидемии коронавируса вы сможете воспользоваться этим пунктом.

Форс-мажор обычно один из последних пунктов в договоре. Он освобождает вас от ответственности, если выполнить договор помешали обстоятельства непреодолимой силы

Если введут карантин

Карантин из-за коронавируса — это самый суровый сценарий того, что может произойти. Во время карантина государство запрещает любую деятельность, связанную с массовым скоплением людей. Ещё государство может потребовать, чтобы никто не покидал свои дома. Если у вас кафе, ресторан или магазин, вы не сможете работать во время карантина.

О договорах аренды в ст. 606 и 611 ГК РФ

Если не выполнить обязательства по договору аренды, придётся отвечать. Но ответственность не грозит, если доказать, что вам помешала непреодолимая сила. Это касается любых договоров, в том числе договоров аренды. Если невозможно пользоваться арендованным помещением и арендатор в этом не виноват, можно попробовать отказаться платить аренду.

При этом нельзя ссылаться на то, что (п. 3 ст. 401 ГК РФ):

  • вас подвели контрагенты;
  • на рынке не было нужных товаров;
  • у вас не было денег.

Сергей Коваль, адвокат:

Если введут карантин, арендатору нужно направить арендодателю уведомление о том, что он не выполнит обязанность по внесению арендной платы за период, на который введён запрет, потому что не может пользоваться помещением по причине непреодолимой силы, которой является такой-то запретительный акт госоргана.

Важный момент — обстоятельства непреодолимой силы обязательно должны возникнуть после заключения договора. Поэтому если вы заключите договор аренды уже во время действия карантина, то вы вряд ли сможете утверждать, что отказ от оплаты возможен из-за форс-мажора.

Если порекомендуют не работать

Второй из неблагоприятных сценариев — рекомендательные меры. В Москве Роспотребнадзор уже приказал сотрудникам кафе и ресторанов дезинфицировать дверные ручки каждый час и носить маски. Если вирус продолжит распространяться, власти могут ограничить количество посетителей общепита, работу в определённые часы или просто порекомендовать не ходить туда, где многолюдно.

Об уменьшении арендной платы в п. 4 ст. 614 ГК РФ

В этом случае эпидемия коронавируса вряд ли станет форс-мажором, поскольку нет важного признака — чрезвычайности. Но и при таких обстоятельствах можно просить арендодателя о скидке. Закон разрешает арендатору просить скидку, если в договоре были указаны условия, которые стали заметно хуже.

Как снизить аренду в три раза

Если к вам раньше приходили триста человек в день, а из-за рекомендации избегать общественные места стали приходить пятьдесят, выручка упадёт в разы. Но в договоре аренды не сказано, сколько человек в день должно к вам заходить, то есть ухудшилось условие, которого нет в договоре. В этом случае всё равно можно сослаться на п. 4 ст. 614 ГК РФ и просить снижения арендной платы.

Если хотите скидку, направьте владельцу помещения уведомление о снижении арендной платы сразу после того, как появятся рекомендации, которые повлияют на ваш бизнес. Помните, что закон не обязывает собственника снижать цену. Это всегда вопрос договорённостей. Если договориться не удалось, можно попробовать сбить цену через суд.

Сергей Коваль, адвокат:

Лучше подать уведомление, чем ничего не делать. П. 4 ст. 614 Гражданского кодекса — это единственная норма, которая позволяет начать переговоры с арендодателем о снижении цены, хотя строго формально речь там действительно о другом. Но ни на какие другие нормы сослаться, к сожалению, нельзя.

При наличии такого уведомления вам будет легче в суде. У вас хотя бы будет последовательная правовая позиция, и уведомление будет являться доказательством по делу. Естественно, судебная практика по такому вопросу отсутствует. Вместе с тем, есть разумные основания полагать, что суд при споре может учесть экстраординарность ситуации и её массовый характер и применит расширительное толкование нормы.

Подытожим

  1. В любом договоре есть пункт про форс-мажор. Эпидемии относятся к форс-мажорам.
  2. Если в России введут строгий карантин, есть шанс избежать ответственности за неуплату аренды. Важно сразу после объявления карантина направить арендодателю уведомление.
  3. Если власти лишь порекомендуют избегать массовых скоплений людей, это нельзя считать форс-мажором, даже если ваша выручка упадёт в разы. Но в этом случае можно направить владельцу помещения уведомление о снижении платы за аренду. Если договориться не удалось, можно попробовать снизить цену через суд.

Автору помогал адвокат Сергей Коваль.

Статья основана на позиции конкретного юриста, которая может не совпадать с мнением его коллег.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *