Как изменить площадь квартиры

Если вы делаете ремонт в квартире и это немного больше, чем новые обои на стенах, его приходится согласовывать с Мосжилинспекцией. Все, что связано с изменением размеров комнат, переносом дверей, санузла, нужно согласовывать как перепланировку. В результате меняется не только план квартиры, но порой и ее площадь. Чтобы государство официально признало все эти изменения, нужно обращаться в Росреестр, который ведет учет всей недвижимости.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Если вы в начале пути, почитайте — что нужно согласовывать, а что нет.

Если вы уже почти закончили оформлять перепланировку и на руках акт приемочной комиссии, расскажем, что делать дальше и как обращаться в Росреестр.

Когда нужно обращаться в Росреестр и зачем

Обращение в БТИ и получение нового техпаспорта на квартиру или нежилое помещение — это не конец работ по перепланировке. Изменения еще нужно зарегистрировать в Росреестре.

Государству нужны актуальные данные о вашей квартире, чтобы правильно рассчитать налог, проконтролировать сделку по переходу квартиры к другому собственнику и вообще, чтобы во всем был порядок. Для этого оно ведет кадастровый учет, все сведения собираются в единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. За внесение сведений в этот реестр отвечает специальный государственный орган — Росреестр.

В ЕГРН хранятся сведения о помещении в виде основных характеристик и плана — это не тот план, который составляет БТИ, но выглядит похоже.

Сведения о помещении можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Площадь пишут на самой первой странице.

Так выглядит поэтажный план помещения в выписке из ЕГРН.

Если в помещении что-то меняется, нужно эти изменения отразить. Это особенно важно, если в процессе перепланировки изменилась площадь помещения. Например, снесли межкомнатные перегородки и площадь увеличилась. Или, наоборот, приняли квартиру от застройщика без возведенных стен внутри, а потом поставили — площадь стала меньше.

Проблемы могут возникнуть при продаже, дарении или переходе квартиры по наследству, то есть в любом случае, когда понадобится внести сведения в ЕГРН и сверить технические данные.

Рассмотрим на примере. Представьте, что при обсуждении условий сделки выяснится, что перепланировка была согласована 15 лет назад, но в Росреестр данные не передали. В результате по факту у квартиры одна площадь, а в данных Росреестра — другая. Это может стать поводом для отказа в регистрации перехода права на квартиру. Или покупатель может отказаться от сделки, так как с документами не все прозрачно. Моментально внести изменения в ЕГРН не получится, это требует времени. Продавец может потерять возможность выгодно продать квартиру за это время. А покупателю, если он подпишет договор, придется разбираться с последствиями самому и восстанавливать документы, выданные 15 лет назад.

Чтобы не было проблем, после завершения перепланировки ее нужно зарегистрировать в Росреестре. В ст. 28 ЖК РФ сказано, что акт приемочной комиссии о завершении перепланировки должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав. Этот орган в Москве — Мосжилинспекция. Многие читают это и думают, что вся процедура пройдет автоматически. К сожалению, так это не работает. Чтобы внести изменения в ЕГРН, придется потратить время и деньги, составить технический план, написать заявление, заново собрать все документы и подать их в Росреестр. Пока что эту процедуру не автоматизировали.

Получили новый техпаспорт в БТИ — обращайтесь в Росреестр.

Какие документы нужно собрать

Росреестру нужно много документов. Он будет проверять: имеете ли вы право подавать заявление, действительно ли перепланировка согласована и не нарушены ли при этом какие-то законы. Поэтому кроме паспорта и заявления, понадобятся и другие сведения.

На сайте Росреестра есть конструктор документов, который должен помочь собрать все документы для того, чтобы заявление приняли, рассмотрели и утвердили. Вот как это выглядит:

Выбираете, какое у вас помещение, и ситуацию — вам нужно внести изменения в ЕГРН. Потом нажимаете на синюю кнопку внизу и переходите к следующему шагу.

Выбираете нужные опции и получаете пакет документов.

Этот перечень полезен для того, чтобы не забыть про самые общие правила: взять паспорт, написать заявление, представителю — взять доверенность. Он подскажет, что понадобится представителю юридического лица.

Также сайт сориентирует по поводу размера пошлины. Квитанцию об оплате приносить не обязательно, но можно — вдруг в государственных базах данных что-то не синхронизируется. Если оплачиваете все прямо в МФЦ, это не понадобится. Обычным гражданам нужно заплатить всего 350 рублей.

Найти реквизиты для уплаты пошлины в Росреестр

Однако сайт не объясняет, какие документы, подтверждающие необходимость внесения изменений, нужно принести. На самом деле это целый пакет сведений.

Вот какие документы, подтверждающие изменения, вам понадобятся:

  1. Технический план квартиры, его готовит кадастровый инженер, план представляется на диске. Этот документ понадобится в любом случае, без него документы не примут. Остальные документы прикладываются к техплану.
  2. Весь пакет документов, который вы передавали Мосжилинспекции. В первую очередь, это проектная документация:
    — проект перепланировки и техническое заключение, если перепланировку согласовывали заранее;
    — отдельное техническое заключение, которое готовили при узаконивании перепланировки по факту.
  3. Разрешение на перепланировку от жилищной инспекции.
  4. Акт о завершенной перепланировке помещений от приемочной комиссии.

Если в Росреестре у вас просят какой-то акт, вот что они имеют в виду — акт о завершенном переустройстве (перепланировке). Его выдает приемочная комиссия. Он подтверждает, что перепланировка согласована.

  1. Акт на ранее выполненные без согласования переустройство, перепланировку помещения в жилом доме — он составляется, если перепланировка выполнена без согласования. Он выдается без распоряжения Мосжилинспекции о разрешении перепланировки.
  2. Новый технический паспорт помещения без красных линий от БТИ или другой организации, которая занимается техинвентаризацией, получать не обязательно. Общепринято, что сначала получают новый техпаспорт, а потом обращаются в Росреестр. Но для регистрации изменений получать его не требуется, к техплану он не прикладывается.

В самом лучшем случае будет достаточно технического плана. Остальные документы теоретически Росреестр может запросить и проверить сам, а обоснованность решения Мосжилинспекции как бы не должна вызывать у него подозрений.

На деле все проходит гораздо сложнее, и лучше подготовить как можно более полный пакет документов. Инспекторы проверяют все досконально, а отсутствие нужных документов может затянуть всю процедуру до нескольких месяцев.

Где заказать технический план

Технический план составляет кадастровый инженер. Он может быть ИП или работником организации. Контакты можно взять в БТИ или компании, которая занимается перепланировкой и ее согласованием.

Можно найти инженера в интернете, но сведения о праве вести кадастровые работы, нужно проверять. Можно это сделать на сайте Росреестра.

Технический план будет стоить примерно от 10 тысяч рублей, но цена зависит от вида помещения, того, где оно находится, расценок кадастрового инженера, площади помещения. По факту она может быть выше.

Если вы заказываете согласование перепланировки у нас, мы обязательно подскажем, к кому обратиться для составления технического плана, и организуем процесс.

Как подать заявление

В Росреестр можно подать заявление через МФЦ, на личном приеме, через сайт Росреестра или по почте.

МФЦ и отделения Росреестра. Не во всех городах можно обратиться в Росреестр лично. Например, в Москве это недоступно. Документы примут только в МФЦ — в любом из центров «Мои документы».

Если помещение с перепланировкой находится в Москве, обращайтесь в центры «Мои документы». Если оно расположено за ее пределами, например, в Московской области, — выбирайте, куда обратиться: в центры «Мои документы» или в отделения Росреестра.

Чтобы подать в Москве заявление о регистрации изменений в квартире, которая находится за пределами Москвы, обращайтесь во Дворец госуслуг на Варшавском шоссе (д. 152) или в отделения Росреестра вот по этим адресам:

  • Варшавское шоссе, д. 47;
  • проезд Завода Серп и Молот, д. 10;
  • Зеленый проспект, д. 20.

Записывайтесь заранее по телефону 8 (495) 587-78-55 (доб. 22-98 для МФЦ и 24-15 для отделений Росреестра). Кодовые слова: вы хотите подать документы на учет по экстерриториальному принципу.

У Росреестра также есть опция онлайн-записи на прием.

Сайт Росреестра. Подать заявление можно онлайн, но для этого нужна электронная цифровая подпись. Ее можно получить в кадастровой палате. В Москве можно это сделать по адресу Зеленый проспект, д. 20, заказать подпись можно онлайн.

Есть и другие способы для получения электронной цифровой подписи, ее выдают разные удостоверяющие центры. Читайте инструкцию Росреестра: где получить электронную подпись и как использовать.

Заявление о электронной регистрации изменений в записи о вашей квартире или ином помещении в ЕГРН можно подать онлайн, если у вас есть электронная подпись

Письмо по почте. Документы можно собрать в один пакет и отправить по почте. Можете отправить в адрес центрального аппарата Росреестра — 101000, Москва, Чистопрудный бульвар, д. 6/19, или выбрать свое управление по субъекту РФ, адреса можно найти на сайте Росреестра.

Но мы не советуем подавать документы по почте. Это лишит вас возможности посоветоваться с сотрудником, принимающим заявление. Уже при получении документов он может посоветовать что-то доложить, убрать или изменить, подскажет, как заполнить заявление. Если направлять письмо почтой, можно сделать ошибку, а это затянет весь процесс. Кроме того, подпись на заявлении нужно будет заверить у нотариуса, а это лишние расходы.

Выездное обслуживание. Есть вариант заказать выезд специалиста кадастровой палаты на дом или офис. В каждом регионе свои расценки, поэтому нужно предварительно позвонить или написать в Федеральную кадастровую палату и уточнить подробности: к ком специалист может приехать и сколько придется заплатить. В форме для заказа обслуживания есть все контакты.

Представитель по доверенности. Можно вообще все заботы по подаче документов передать представителю компании, которая ведет согласование вашей перепланировки, по доверенности заявление от него тоже примут. Это будет стоить дополнительных денег, но сэкономит время и нервы.

Мы оказываем такую услугу нашим клиентам, которым помогаем с перепланировкой. Подробнее и бесплатно проконсультируем по телефону +7 (495) 126-25-31 или в Viber, Whatsapp по номеру +7 (495) 181-13-09. Поможем с техпланом, заявлением, остальным пакетом документов и подадим их за вас, если захотите.

Сколько будут рассматривать заявление

Максимальный срок для учета изменений в идеале — 10 рабочих дней. Однако на практике этот процесс нередко затягивается до нескольких месяцев. Может быть даже так, что согласовать перепланировку быстрее, чем внести изменения в ЕГРН.

Дело в том, что срок рассмотрения заявления Росреестр может продлевать, а точнее — приостанавливать. Например, он решит, что не хватает какого-то документа. Вы получите об этом уведомление и пойдет срок для того, чтобы этот документ предоставить. Потом инспектор снова будет рассматривать весь пакет. Вопросы могут быть не к вам, а к документам, подготовленным Мосжилинспекцией, кадастровым инженером или проектным бюро. Тогда придется ждать ответа еще и от них. Приостановок может быть несколько.

Если такое случилось с вами — не волнуйтесь и не пугайтесь. Такова общая практика Росреестра, и очень многие сталкиваются с такими проблемами при абсолютно легальной перепланировке, которую провели по всем правилам.

Можем посоветовать работать с компаниями, которые гарантируют внесение изменений в подготовленные ими документы, если Росреестр будет к ним придираться. Мы работаем именно так: если сотрудник Росреестра выдаст приостановку из-за нашего проекта, мы исправим то, что нужно, чтобы получилось завершить перепланировку успешно. Однако такое, скорее всего, и не потребуется, так как мы очень внимательно следим за его постоянно меняющимися требованиями и учитываем их в своей работе. Наши проекты Росреестр принимает без вопросов.

Если хотите узнать больше, — звоните или пишите нам. Консультация бесплатна. Мы знаем о проблемах людей с Росреестром не понаслышке и хотим помочь нашим клиентам с ними не столкнуться. А если что-то уже не так — подскажем, как с этим справиться.

Инструкция, если что-то пошло не так

Что делать, если работу по заявлению приостановили

Не волнуйтесь, такое бывает. Приостановка — это не отказ, нужно исправить, что просит Росреестр, и все будет хорошо.
Прочитайте, что написано в постановлении о приостановке — вам должны были выдать его в МФЦ. Если ничего непонятно, можете позвонить в Росреестр и уточнить, что нужно. В ответах гражданам внизу пишут исполнителя и его контакты.
Если там сказано, что не хватает какого-то документа и он у вас есть, принесите. Если вопрос к документам: разрешению, акту Мосжилинспекции, техническому плану или проектной документации, обратитесь к тем, кто его делал.
Напишите жалобу, если считаете приостановку незаконной, — сначала в апелляционную комиссию территориального управления Росреестра в вашем субъекте РФ, а если там откажут — в суд. На обжалование в Росреестр есть 30 дней.
Совет: выяснять отношения с Росреестром лучше получаетсяу кадастровых инженеров или представителей компаний, которые заимаются согласованием перепланировок. По доверенности они могут защитить ваши интересы.
Росреестр разъясняет про апелляционные комиссии

Что делать, если мне почему-то отказали

Подайте заявление заново, если отказ связан с тем, что вы не успели принести документы в течение срока приостановки. Приложите к новому заявлению все, что нужно.
Обратитесь в суд, если не понимаете, что от вас нужно Росреестру, представили ему все нужные документы и уверены, что у вас все по закону. Иногда это единственный способ доказать свою правоту. Лучше обратиться к профессиональному юристу, который специализируется на спорах с Росреестром. Специалист по семейному праву вряд ли вам поможет.
Напишите менеджеру, если вашей перепланировкой занимается компания. Дождитесь, пока она со всем разберется — и не переживайте.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

В базе Росреестра каждый объект недвижимости уникален, и вся информация о нем находит отражение в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН). Все данные о жилых и нежилых зданиях, сооружениях, и помещениях (квартирах и домах, административных зданиях, нежилых помещениях, и т.д.) фиксируются в кадастровом учете ЕГРН. В соответствии с законодательством на каждый объект оформляется кадастровый учет, где приписываются все его характеристики, в частности, площадь, и т.д.

Расхождения в площади: куда обращаться?

Довольно распространенным является расхождение площади в объекте в Росреестре между ЕГРП и ГКН. Расхождение между кадастровым учетом (ГКН) и правом(ЕГРП) бывает по двум причинам. Первая: Кадастровая или техническая ошибка, которая могла быть допущена по вине кадастрового инженера или органов БТИ, а также по вине Кадастровой палаты, неправильно составившей технические характеристики объекта недвижимости. Вторая причина: результат незарегистрированной или не до конца оформленной в Росреестре перепланировки или реконструкции здания или помещения. В первом случае устранить ошибку может как кадастровый инженер, так и непосредственно заинтересованное лицо. Во втором случае не все так просто, все зависит от стадии оформленности объекта недвижимости, если перепланировка или реконструкция вообще не была зарегистрирована, ее следует в начале согласовать и узаконить должным образом. Если же процесс перепланировки или реконструкции был узаконен, и соответствует характеристикам в кадастре, но сведения не были внесены в ЕГРН, это необходимо сделать что бы не было разночтения между ЕГРП и ГКН.
В каждом из двух случаев для внесения изменений в ЕГРН необходимо обращаться в регистрационную палату Росреестр. Порядок действий стандартный, требует сбора и подачи соответствующего пакета документом. Заниматься этим процессом владелец недвижимости может и самостоятельно, но что бы не получить приостановки или отказа регистрации, и решить проблему, почему расходятся площади в объекте, следует поручить решение этой задачи профессионалам.

Внесения изменений о площади объект в ЕГРП: суть процедуры

Независимо от того, по каким причинам требуется внести изменения, последовательность процедуры остается неизменной. Основанием для ее начала становится заявление собственника объекта либо его представителя (должна быть оформлена нотариальная доверенность).

Насколько быстро удастся, и как исправить расхождение площади?

Срок рассмотрения вопроса – 10 рабочих дней

В первом случае, при кадастровой или технической ошибке для внесения изменений в ЕГРН потребуется предъявить:

  • заявление на исправление кадастровой /техошибки;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • техпаспорт БТИ, с инвентаризацией до 2013 года;
  • в случае с кадастровой ошибкой потребуется технический план, составленный кадастровым инженером.

Во втором случае, при расхождении площади в результате перепланировки или реконструкции потребуется:

  • технический план на внесение изменений;
  • акты, подтверждающие законность перепланировки, или акт ввода в эксплуатацию после реконструкции;
  • заявление на внесение изменений в результате перепланировки / реконструкции.

Что бы при исправлении расхождения площадей не получить приостановку или отказ в регистрации советуем обращаться в специализированные фирмы, имеющие профильных юристов и кадастровых инженеров, знающих суть проблемы.

В бухгалтерию нашего ЖСК жители с определенной периодичностью приносят свидетельства о регистрации права собственности на жилое помещение, в которых площадь помещения существенно отличается от той площади, которая была указана в ранее выданном свидетельстве. Дата представления документов, как правило, существенно позже, чем дата выдачи свидетельства регистрационной палатой. За какой период мы должны произвести перерасчет платы за отопление, а также за содержание и ремонт жилья, капитальный ремонт?
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника включают в себя (п.2 ст.154 ЖК РФ):
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
От площади помещений зависит величина услуги по отоплению помещений, услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, размер отчислений на капитальный ремонт.
Согласно Положению о порядке перерасчета квартирной платы и платы за коммунальные услуги, утвержденным указанием Госкомитета ЖКХ РСФСР от 30 декабря 1983 г. N С-2784 перерасчет квартирной платы производится в связи с переобмером жилой площади, изменением количества проживающих, предоставлением льгот по оплате жилой площади или ее излишков и другими основаниями, предусмотренными действующим законодательством.
Перерасчет квартирной платы в связи с переобмером жилой площади производится со следующего месяца от момента представления документации из Бюро технической инвентаризации об изменении размером жилой площади.
Основанием для внесения изменений (изменение площади) в данные лицевого счета конкретного собственника является написанное им заявление и приложенное к нему свидетельство о праве собственности (экспликации БТИ) с указанием измененной площади.
Датой представления в ЖСК документов об изменении площади фактически будет являться дата написанного собственником заявления, а начисления за коммунальные услуги и капитальный ремонт исходя из новой площади помещения будут производиться в следующем месяце после подачи заявления.
Таким образом, представление документов вовремя в интересах собственника помещения, так как никакого перерасчета при более позднем представлении документов не производится.

С Положением о порядке перерасчета квартирной платы и платы за коммунальные услуги, утвержденное указанием Госкомитета ЖКХ РСФСР от 30 декабря 1983г. NС-2784 можно ознакомиться по ссылке:

Положение_о_порядке_перерасчета_квартирной_платы_и_платы_за.doc

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *