Как грамотно досрочно расторгнуть договор аренды

Доброго времени суток, мои дорогие читатели, подписчики и все мимо проходившие, на мой канал случайно заглянувшие.

Эта статья, скорее всего, будет интересна для представителей юридических лиц, нежели для простых граждан. Но все же информация, которой я хочу с вами сегодня поделиться, может оказаться полезной для всех без исключения, ведь закон писан для всех одинаково, а арендатором помещения может быть как гражданин, так и любая организация.

Итак, допустим, вы планируете досрочно съехать из арендованного помещения. Это ваше право. Вот только платить за арендованное имущество все равно придется, если договор аренды срочный и у вас нет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Другое дело, когда самим договором такое право предоставлено, тогда прекратить аренду будет несколько проще, но риски все же останутся. Нужно будет внимательнее отнестись к уведомлению арендодателя.

Рассмотрим оба варианта, как нужно действовать, если нам нужно прекратить аренду досрочно.

Два алгоритма действий

1. Проверьте, есть ли в условиях договора право на безусловный односторонний отказ.

Если такого права нет, а вы уведомите арендодателя об отказе от договора и освободите помещение, придется платить до конца срока договора. Если договором аренды предусмотрено право на односторонний отказ от исполнения условий договора, направляем соответствующее уведомление.

Чтобы отказаться от бессрочного договора или договора, который продлевали на неопределенный срок, уведомите о расторжении арендодателя за три месяца.

Договор, который заключили на определенный срок, прекратить сложнее. Арендодателям невыгодно терять контрагентов, поэтому они часто ограничивают в срочном договоре право арендаторов на односторонний отказ от соглашения. Уведомить об отказе, но продолжать использовать помещение без оплаты тоже не получится. Суды всегда поддерживают арендодателей, которые ограничивают доступ к помещению из-за задержки арендных платежей.

Иногда договор может разрешать односторонний отказ после истечения определенного срока. Если поспешите и съедите раньше, платить опять же придется вплоть до даты, когда возникнет право на односторонний отказ.

Изучите договор и вглядитесь в его условия: может, им предусмотрены иные основания, по которым можно расторгнуть соглашение. Например, если арендуемое здание признали аварийным или арендодатель не поддерживает в работоспособном состоянии системы водоснабжения, вентиляции или канализации. Если заявите требование о досрочном расторжении договора аренды по такому основанию, придется это подтвердить доказательствами в суде.

Если перечня оснований в договоре нет или там указаны расплывчатые формулировки, а со стороны арендодателя не было никаких нарушений, суд не удовлетворит иск о досрочном расторжении договора аренды – даже не пытайтесь отстаивать такое право в суде, потеряете время и деньги.

Также суд не удовлетворит и требование расторгнуть договор из-за существенных изменений обстоятельств, если такого основания в договоре аренды нет.

2. Если в договоре нет условий об одностороннем отказе, проверьте, нет ли законных оснований расторгнуть сделку, которые изложены в законе (ст.ст. 612 и 620 ГК РФ).

В частности можно расторгнуть договор, если арендодатель нарушил его условия: не пускал арендатора в арендуемое помещение или возникли другие обстоятельства, по которым объектом аренды нельзя пользоваться. Например, в судебной практике есть дело, по которому суд вынес решение о расторжении договора аренды, поскольку помещение опечатали приставы после возбуждения исполнительного производства в отношении арендодателя.

Другим нарушением, как основанием для прекращения аренды, может явиться тот факт, что арендодатель предоставил объект с существенными недостатками. Например, в одном деле арендодатель передал помещение в ограниченно работоспособном состоянии, в кладке были трещины, стальные перемычки проржавели. Эти факты арендатор подтвердил с помощью технического заключения. Суд принял документ в качестве доказательства того, что в арендованном помещении есть скрытые недостатки, и прекратил договор аренды.

Соберите доказательства, что арендодатель допустил нарушения. Чтобы увеличить шансы на то, что арендодатель подпишет соглашение о расторжении в досудебном порядке, направьте вместе с проектом соглашения доказательства нарушения. Кроме того, если подать иск, но заранее не уведомить арендодателя о выявленных нарушениях и не потребовать устранить их, суд не удовлетворит требования.

Представьте в суд акты или письма, которые подтверждают, что Вы получили имущество в ненадлежащем состоянии или неполном объеме. Для выявления недостатков помещения придется привлекать экспертную организацию. До обследования будет необходимо известить арендодателя, что будет обследоваться помещение. Без извещения суд может посчитать заключение ненадлежащим и недопустимым доказательством.

Примеры из судебной практики

Проведение досудебной экспертизы поможет зафиксировать также необходимость капитального ремонта. При этом важно установить два факта. Первый – арендодатель уклоняется от капитального ремонта. Второй – арендатор в связи с этим не может использовать помещение по назначению. Суд откажет арендатору в требовании расторгнуть договор аренды, если тот не представил доказательства, что не мог использовать по назначению арендованное помещение (тому пример из судебной практики – Определение ВС от 02.11.2018 по делу № А 21-6700/2017).

Как бы странно ни звучало, но нотариус сможет помочь в удостоверении того факта, что арендодатель ограничил допуск в помещения или передал объект третьим лицам. Например, в деле, разрешенном Постановлением Восьмого ААС от 30.04.2019 по делу № А 46-9430/2018, нотариус удостоверил в протоколе осмотра доказательств, что арендуемое компанией нежилое помещение занимает другая организация. Суд посчитал нотариальный протокол достаточным доказательством того, что арендованным помещением пользуется третье лицо, и договор аренды расторг.

Дополнительными доказательствами того, что арендодатель нарушил договор, могут быть и внутренние документы компании. Например, в деле, разрешенном Постановлением Десятого ААС от 10.10.2019 по делу № А 41-36744/2019, арендатор как работодатель составил акт о простое, в котором разрешил сотрудникам отсутствовать на рабочем месте с сохранением зарплаты. Суд принял документ как доказательство, что арендодатель не пускал арендатора в помещение.

Если арендодатель препятствует пользованию арендуемым имуществом, составьте акт и зафиксируйте этот факт. К подписанию акта по возможности привлеките третьих лиц. Например, охранное предприятие или управляющую организацию.

Направляйте юридически значимые сообщения в адрес арендодателя надлежащим способом, который указан в договоре, и сохраняйте доказательства отправки для суда. Лучше всего отправлять ценным письмом почтой с описью вложений. Если ограничитесь только уведомлением по электронной почте, есть риск через продолжительное время обнаружить в суде иск о взыскании долга по аренде и действующий договор.

Я искренне надеюсь, что данная статья окажется для вас полезной.

Будьте бдительны при заключении любых договоров, всегда действуйте со всей необходимой мерой предусмотрительности.

С уважением к Вам, Т.С.

Как расторгнуть договор аренды

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Расторжение договора аренды: образец

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Как расторгнуть договор аренды

Так как договор — это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

В случае если в договоре аренды указано, что имеются иные основания для его расторжения (помимо прописанных в Гражданском кодексе РФ), то стороны вправе сослаться на них.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение арендных правоотношений подчиняется общим правилам о расторжении любых договоров, установленным ст. 450 ГК. На основании данной нормы расторгнуть такой договор можно:

  • по взаимному согласию всех сторон сделки (обеих, если она двусторонняя, или трех, четырех и т. д., если многосторонняя) — п. 1 ст. 450 ГК;
  • по требованию любой стороны сделки, посредством направления его в суд, если условия договора существенно нарушаются другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором — п. 2 ст. 450 ГК;
  • в одностороннем порядке — п. 4 ст. 450 ГК.

При этом по смыслу статьи расторжение договора по решению суда не является односторонним, поскольку происходит не по воле стороны. Следовательно, под односторонним расторжением понимается прекращение обязательств по сделке по решению стороны, которой это право предоставлено.

Право на односторонний отказ от исполнения сделки может быть предусмотрено как законом, так и договором. Например, в качестве оснований для одностороннего расторжения сделки арендодателем в силу договора могут послужить:

  • неисполнение обязанности арендатора по надлежащему содержанию имущества;
  • невнесение арендатором арендной платы.

Арендатору такое право может предоставляться, например, в случае неисполнения арендодателем своих обязанностей, в частности, непроведение капитального ремонта помещения, нарушение сроков передачи арендуемого имущества.

Ст. 610 ГК РФ дает право любой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, если он заключен на неопределенный срок. В этом случае сторона, желающая выйти из договора, должна предупредить другую об этом за один месяц, а если арендуется недвижимость — за 3 месяца.

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендатором совершается одно из следующих действий:

  1. Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.
  2. На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.
  3. Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
  4. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендодателем совершается одно из следующих действий:

  1. Передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.
  2. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.
  3. Отказ в передаче имущества или создание преград в его употреблении.
  4. Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Правомерно, что неисполнение условий сделки одной стороной рассматривается второй стороной как нарушение договоренностей. Однако обстоятельства могут сложиться так, что, например, руководитель организации — арендатор не знает о том, что его бухгалтер «забыл» перечислить арендную плату.

Подпишитесь на рассылку

Именно поэтому Гражданским кодексом предусмотрен вариант предварительного уведомления арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, с предложением их все-таки исполнить в разумный срок или в срок, указанный в уведомлении.

После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае, если последний не совершает никаких действий для разрешения ситуации, арендодатель составляет еще одно письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор (см.: «Как составить письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)»).

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

  • дата и место составления соглашения;
  • конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
  • далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
  • пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
  • далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
  • реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Условие о сроке договора аренды в силу п. 2 ст. 610 ГК не является его существенным условием, а потому может не включаться в текст договора. В этом случае контракт будет считаться заключенным на неопределенный срок. Также стороны вправе непосредственно в тексте сделки прописать, что договорные отношения по передаче в аренду имущества заключаются на неопределенный срок, хотя это и необязательно.

О том, как расторгнуть такую сделку, мы уже писали выше, в разделе об одностороннем порядке расторжения. На основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК любая сторона имеет возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого ей необходимо лишь уведомить контрагента по адресу, указанному в его реквизитах.

По общему правилу срок направления уведомления до момента прекращения договора в отношении движимого имущества составляет 1 календарный месяц, в отношении недвижимого — 3 месяца. Однако данное установление носит диспозитивный характер и может быть изменено сторонами по их усмотрению. Так, стороны могут как уменьшить, так и увеличить данный отрезок времени, внеся соответствующий пункт в договор.

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.

Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.

Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.

В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.

При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.

Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.

***

Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.

***

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *