Границы участка

Прежде чем углубиться в отечественные проблемы производства границ и межевых знаков, снова необходимо обратиться к мировому опыту.

Межевые знаки и межи имеют свою длинную историю. В предыдущем этапе работы мы рассказывали о том, что межевые камни и другие знаки были одними из важных объектов быта, права и культа еще со времен Древнего Египта – над ними произносили клятвы, на них записывали имущественные обязательства, их освящали божественными изображениями, их воровали, перемещали. Преступления против них считались и святотатством и воровством. Соответствующими были и наказания. Например, проклятие, со всеми последствиями его, грозило нарушителю межи в древнееврейском праве, а германское право XVI века за снятие коры или срывание ветвей с пограничных деревьев предписывало резать преступнику живот, извлекать кишку и заставлять ходить его вокруг дерева, закрывая кишкой повреждения на дереве до тех пор, пока все они не будут закрыты или все внутренности преступника не выйдут. Общество всячески стремилось к тому, чтобы буквально вбить в молодое поколение, во-первых, уважение к межам, во-вторых, твердое знание где и как они проходят. Для этого, например, на Руси с древних времен, а в Малороссии и до начала XX века за всякий проступок, требующий наказания, а также и ради профилактики в воспитательных целях, подростков секли на межах, ориентируя в пространстве эту процедуру таким образом, чтобы положение ее жертв совпадало с направлением границ.

Тем не менее, стройной системы описания границ и распознавания их на местности, пригодной для всякого конкретного случая, к началу XX практически не было создано ни в одной стране. Возможно, она и не требуется, хотя всеобщий прогресс XX века и здесь имел свои плоды. Наиболее упорядоченными традиционно считаются земельные дела в Германии. В основе толкования границ здесь лежат положения Гражданского уложения, действующее еще с 1896 года. Например:

«§ 919 Установка межевых знаков

(1) Собственник земельного участка может потребовать от собственника соседнего земельного участка, чтобы последний оказал ему содействие в установке постоянных межевых знаков, а если межевой знак окажется передвинутым или трудно узнаваемым, – в его восстановлении.

(2) Способ и порядок установки межевых знаков определяются на основании законов федеральной земли; а если последние не содержат необходимых предписаний, – то на основании существующих на основании существующих в данной местности обычаев.

(3) Расходы по установке знаков участники несут поровну, если из существующих между ними правоотношений не следует иное.

§ 920 Спорность границы

(1) Если вследствие спорности невозможно установить истинную границу, то определяющим для установки межевых знаков является фактическое владение. Если фактическое владение не может быть установлено, то каждому земельному участку должна быть присоединена равная часть спорной площади.

(2) Если определение границы в соответствии с этим предписанием приведет к результату, который противоречит установленным фактам, в частности не соответствует установленному размеру земельного участка, то граница должна быть проведена по справедливому усмотрению, сообразуясь с обстоятельствами.

§ 921 Совместное использование пограничных сооружений

Если два земельных участка разделены между собой полоской земли, межой, рвом, стеной, изгородью, забором или иным сооружением, которые служат обоим участкам, то следует считать, что собственники земельных участков имеют право на совместное использование сооружений, если только какие-либо внешние признаки не указывают на то, что это сооружение принадлежит одному из соседей.»

При этом, однако, под границей в практике германского землеустройства понимается нематериальная абстракция в виде идеально прямой линии, не имеющей толщины и следующей от одной поворотной точки до другой. В качестве таковой она отображается и на кадастровой карте. То есть, согласно такой концепции границы, владение одного лица возникает тотчас же когда кончается владение другого. В основе любой такой границы может лежать свободная от всяких математических зависимостей кривая линия. Но ради удобства и технологичности демаркации и описания в кадастре всякая кривая линия превращена в ломанную. Таким образом, элементами границы являются отрезки прямых линий и поворотные точки.

Шведский Земельный Кодекс излагает свою, хотя и подобную немецкой, концепцию границы:

«… 3. Граница, определенная законным порядком – это линия между межевыми знаками на земле, установленными также законным образом. Если существует неуверенность в размещении знаков, граница должна быть определена посредством кадастровых карт, иных документов и на иных основаниях, по которым земля находится во владении на самом деле. Если знаки законным образом не установлены, границы должны быть удостоверены посредством соответствующих карт и документов.

4. Если граница никогда юридически не определялась, но существуют старые знаки на земле, которые долгое время определяли истинную границу, это и должно считаться законной границей. Если граница определялась в связи с конфискацией или какими-либо другими принудительными изъятиями, ее расположение устанавливается документом об изъятии, реальным владением и другими обстоятельствами.

5. Если граница проходит по воде (озеру, реке) и не может быть определена применением пунктов 3 и 4, каждый конкретный участок водной зоны принадлежит ближайшему участку земли, если только земля – не маленький остров или холм.» (Ч.1, Гл.1)

Следует отметь принципиальную разницу между приведенными примерами, которая не заметна на первый взгляд, но имеет существенные последствия: в первом случае граница определяется линией в соответствующем документе, который имеет верховную силу над всеми остальными свидетельствами прохождения границы, даже над ее фактическим местоположением; во втором, напротив, именно фактическое местоположение является окончательным свидетельством истины.

Англия явилась родиной новой концепции границы. Между, уже упоминавшимися в разделе о регистрации прав на недвижимость, законами 1862 и 1875 годов имелись значительные различия, касавшиеся именно концепции границ. Согласно закону 1862 года, определение границ владения необходимо было производить еще до регистрации прав на него. При чем для этой цели предусматривалась определение и описания границ, аналогичные тем, которые соответствуют описанной выше германской концепции. Однако уже несколько первых лет показали бесперспективность этого положения, совершенно не отвечавшего английским реалиям. В законе 1875 года была введена концепция «Общих границ», которая и по сей день превалирует в Англии. Введению этой концепции предшествовало довольно широкое ее общественное обсуждение. Суть концепции заключается в признании того, что абсолютно достаточная определенность границы может быть достижима (и в значительной части случаев – достижима и без всяких «может быть») без определения местопрохождения той «волосяной» линии, которая должна делить одно землепользование от другого. Дело в том, что любая граница имеет то или иное физическое выражение – забор, канаву, или просто зримую линию, идущую от одного столба до другого. Так вот, согласно концепции «Общих границ» может сколь угодно долгим оставаться безразличным то, каким образом в пределах этого внутреннего пространства проходит «истинная граница» – по одному бегу канавы, или другому, или по его оси, или синусоидой бросаясь от одного берега к другому – на правовой режим границы это не оказывает никакого влияния.

Английским исследователем П. Дейлом в 1976 году была предложенная описанная ниже классификация границ.

Все многообразие концепций границ на самом верху классификации сводится к двум основным классам:

— концепция фиксированных (закрепленных) границ;

— концепция общих границ.

Фиксированная граница определяется математически точной линией. Общая граница — скорее линией, которую оставляет на карте след карандаша или рейсфедера, а на местности, – например, то, что оставит после себя машина, которая роет межевые канавы. Однако обе концепции имеют различные вариации:

I. Типы общих границ

A. Неопределенные (общий случай). В английской системе Общих границ точная линия границ между примыкающими друг к другу земельными участками остается неустановленной. Это может быть одна сторона кустарника, или забора, или канавы, или их другая сторона, или же середина. Другими словами, между каждым участком земли имеется полоска некой ширины, владения одинаково относящаяся к объектам недвижимости, которые она разделяет.

B. Неопределяемые. Вторым типом Общей границы является край участка, который устанавливать точно не имеет смысла. Например, если таким краем объявлен берег реки или океана, то достаточна лишь ссылка на береговую линию, тем более что эта линия нередко бывает изменчива.

C. Приблизительные. Третьим типом общей границы является граница, положение которой всеми рассматривается как само собой разумеющееся. О такой границе говорят как о приблизительной, поэтому регистрация ее может быть свободна от пограничного спора (используется, например, в Кении). Эта граница может быть применена в случае, когда по каким-либо причинам полноценное установление границы должно быть отложено, но обстоятельства требуют хотя бы какой-то готовности юридических документов.

II. Фиксированные границы

A. Точно определенные (математические) границы. В некоторых странах фиксированными границами называются, точным образом обследованные границы, когда специалист может на основании результатов измерений или аналитических расчетов, проведенных в ходе натурного обследования земельного участка, с точностью хоть до микрона производить замену утерянных угловых вех (так делается, например, в Германии, Малави, и т.д.).

B. Фиксированные на земле границы. Когда участок земли размечается в первый раз, для фиксации разметки используются колышки. Когда колышки установлены, положение, которое они занимают в данный момент времени, считается зафиксированным навечно. Другими словами, именно они, а не их математическое или графическое описание в виде координат или планов, которых может и не быть, являются основным свидетельством о действительном местоположении границы. Данный принцип принят системой Торренса в Австралии, а также во Франции и, как это обнаруживается из выдержек из шведского земельного кодекса, в Швеции.

C. Границы, фиксированные по соглашению. В английской системе граница фиксируется тогда, когда между соседними владельцами возникает потребность уточнить границу владений и результат этого уточнения зарегистрировать. Граница фиксируется со ссылкой на их соглашение о месте ее нахождения и о способе ее идентификации ее на местности.

Выбор системы границ является важным, поскольку он оказывает большое влияние на кадастровую деятельность, и определяющее влияние на технологии демаркации (отсюда и на темпы, трудовые и материальные затраты на этот процесс), а также на способы разрешения споров по границам.

При этом границы могут иметь еще одну характеристику, или быть «Гарантированными» границами.

Титульная система регистрации прав на недвижимость подразумевает, что государство берет на себя гарантии этих прав. Эта система использует как фиксированные границы, так и общие границы. Те и другие используются как для указания (ссылки, описания) границ только что выделенного участка, то есть границ уже при своем рождении получивших официальное описание в кадастровой системе, которая гарантирует, что описание соответствует реальной границе, таки и для указания исторически сложившейся границы, местоположение которой хорошо известно, но никогда не было описано. Итак, граница, официальному признанию которой предшествовала процедура официального кадастрового осмотра, приобретает характеристику “гарантированной границы”, и в «табели о рангах» записывается, например, так: «гарантированная фиксированная на земле граница». Достижение того, что кадастровый план отражает все границы прав, и все эти границы являются гарантированными, соответствует высшему порядку в кадастровых делах, который и составляет цель деятельности в этой области. Однако было бы ошибкой настаивать на том, что земельный участок является полноценным объектом права только если он очерчен гарантированными границами, и кадастр должен содержать в себе сведения только гарантированных границ. Абсолютизация этой цели может привести к практическим решениям, требующим невозможных материальных, трудовых и временных ресурсов, что просто приведет к параличу всю деятельность в этом направлении (вспомним Англию в промежутке между 1862 и 1875 годами).

Для того, чтобы в реальной практике могли быть востребованы те или иные типы границ, подходящие для того или иного конкретного случая, они и сфера их применения должны быть описаны в соответствующих нормативных актах.

Что такое межевание земельного участка?

Межевание — это работы по установлению границ земельного участка, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению его местоположения и площади. В настоящее время, термин «межевание» в законодательстве практически не используется, но межевание, как процесс установления границ земельного участка, проводится и сейчас, и выполняется путем проведения кадастровых работ. В результате проведения кадастровых работ изготавливается межевой план.

Обязательно ли проводить межевание земельного участка?

Межевание земельного участка должно проводиться обязательно, если образуется новый участок (участки) или уточняются границы уже существующего. Оно проводится путем выполнения кадастровых работ. По их результатам будут подготовлены документы, необходимые для кадастрового учета земельного участка (учета изменений). Без них невозможно поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать права на него или внести изменения по результатам уточнения границ земельного участка.

Это правило не распространяется на ранее учтенные земельные участки. Сведения о них вносятся в ЕГРН и без проведения межевания.

Кто может проводить межевание земельного участка?

Межевание земельного участка, то есть кадастровые работы, может проводить кадастровый инженер.

Для выполнения работ необходимо заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером или организацией, в которой он является работником. При этом кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации. Проверить это можно в реестре кадастровых инженеров (https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki). В нем приведены сведения о всех кадастровых инженерах, а также об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.

Как проводятся работы по межеванию (установлению границ) земельного участка?

В процессе межевания проводятся следующие мероприятия:

— подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

— полевое обследование земельного участка и оценка состояния межевых знаков;

— составление технического проекта (задания) межевания земель;

— уведомление правообладателей смежных земельных участков о проведении работ;

— согласование границ участка с правообладателями соседних участков и закрепление границ на местности межевыми знаками;

— определение координат пунктов опорной межевой сети и межевых знаков;

— определение площади участка;

— составление чертежа его границ.

Как оформляются результаты работ по межеванию земельного участка?

В результате проведения кадастровых работ составляется межевой план, на основании которого осуществляется постановка земельного участка на кадастровый учет или уточнение границ ранее учтенного земельного участка.

  • Оглавление статьи:
  • 1. Понятие границ земельного участка;
  • 2. Что такое фактические границы;
  • 3. Границы участков с декларированной площадью.

Здравствуйте, уважаемые посетители.

В статье разберем понятие границ земельного участка и их значение на практике, как основной характеристики земельного участка.

Достаточно часто ко мне обращаются владельцы участков с различными неприятными ситуациями по границам. Беседуя с людьми, я вижу, что большинство проблем возникает именно из-за неправильного понимания сути вопроса.

При определении понятия границ земельных участков в законодательстве используется формулировка «описание местоположения границ» (пп. 3 п. 4 ст. 8, п. 8 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ).

Границы земельного участка — это описание конкретного места на земной поверхности, где фактически расположен участок.

Границы земельного участка описываются посредством определения координат его характерных (поворотных) точек. Координаты характерных (поворотных) точек называются сведениями об описании местоположения границ земельного участка. Сведения об описании местоположения границ вносятся в единый государственный реестр недвижимости и относятся к основным сведениям о земельном участке.

Это немного сложно для понимания, поэтому объясню на наглядном примере.

Любой земельный участок имеет конфигурацию, которая представляет собой одну из геометрических фигур — квадрат, прямоугольник, трапеция и т.п. На картинке ниже изображен участок с конфигурацией квадрата. Цифрами 1, 2, 3, 4 отмечены углы земельного участка.

Один угол земельного участка — это одна характерная (поворотная) точка. Для того, что бы получить сведения об описании местоположения границ этого земельного участка, нужно определить координаты каждого из его углов.

Характерные (поворотные) точки и прямые линии между ними и есть границы земельного участка — то есть описание его местоположения на земной поверхности. А сведениями об описании местоположения границ участка будут являться координаты всех характерных (поворотных) точек или углов земельного участка. Сколько углов, столько и координат.

Координаты характерных (поворотных) точек определяются по аналогии с широтой и долготой и имеют координаты по оси X и координаты по оси Y.

Пример указания координат характерной (поворотной) точки:

X Y
425905,47 2309623,97

Вот так будут выглядеть сведения об описании местоположения границ нашего примера:

На картине указаны четыре характерных (поворотных) точки, каждая из которых имеет свои координаты по оси X и по оси Y, и соединены между собой прямыми линиями. Точки и линии в совокупности представляют собой описание местоположения границ участка на местности.

Прямые линии между характерными (поворотными) точками каких-либо собственных координат не имеют. Поэтому, сведениями об описании местоположения границ земельного участка являются только координаты характерных (поворотных) точек.

Координаты характерных (поворотных) точек, внесенные в ЕГРН, законом и определяются как граница земельного участка. В судебной практике такую границу называют юридической или реестровой.

Визуальное изображение юридической (реестровой) границы, сведения о которой внесены в ЕГРН, отображаются на кадастровой карте и выглядят следующим образом:

Именно так границы земельных участков выглядят во всех современных землеустроительных документах и в таком виде сведения о них вносятся в ЕГРН.

Координаты характерных точек определяются в процессе кадастровых работ специальным геодезическим оборудованием. Каким-либо иным способом их определить невозможно.

Метод определения координат различается в зависимости от самого земельного участка. Если участок является ранее предоставленным и необходимо уточнить его границы — то характерными точками могут являться все углы ограждения земельного участка. Если участок лишь предстоит образовать — то его характерные точки определяются по желанию заинтересованного лица с учетом особенностей местности, конфигурации смежных участков, требований закона и т. д.

2. Что такое фактические границы земельного участка.

Фактическая граница земельного участка – это существующие на местности объекты искусственного происхождения (заборы, столбы, стены домов или хозяйственных построек, дороги, проезды и т. д.) или естественного происхождения (лесополосы, овраги, реки и т. п.), которые визуально отделяют один участок от других и позволяют определить его на местности.

Забор, ограждающий участок по периметру — самый простой пример фактической границы:

Юридическая и фактическая граница земельного участка это не одно и тоже.

Фактическая граница выполняет роль межевого знака — то есть объекта, который закрепляет на местности юридическую границу участка и служит ее визуальным отображением.

Юридическая граница (если она является достоверной и определена в соответствии с законом) первична по отношению к фактической. Если внесенные в ЕГРН сведения об описании местоположении границ земельного участка не соответствуют его фактическим границам (например, забору), то приоритет будет отдаваться именно этим сведениям.

Однако, большинство собственников земельных участков под границей понимают именно фактическую границу (заборы, стены домов и т. д.), а не описание местоположения границ земельного участка, сведения о которой внесены в ЕГРН.

В этом и заключается основная проблема.

Несмотря на то, что кадастровый учет земельных участков введен более 10 лет назад, многие землевладельцы до сих пор считают, что если им в «седые» 90-е выдали участок, который они огородили забором (или участок огорожен лесом/рекой/оврагом), то этого достаточно и никто не покуситься на их землю. При этом не понимая, что понимает под границами земельного участка закон.

А с точки зрения закона, участок считается имеющим границы лишь тогда, когда сведения об описании местоположения его границ внесены в ЕГРН. Соответственно и местоположение земельного участка на местности считается определенным (уточненным) только при внесенных в ЕГРН сведениях о его границах.

Пример из практики

Мне приходилось защищать интересы фермера, в 1993 году получившего земельный участок для ведения с/х деятельности, и который до 2016 года никаким образом не пытался привести его правовой статус в соответствии с требованиями действующего законодательства. Участок даже не стоял на кадастровом учете, как ранее учтенный. Его просто забыли туда внести. Соответственно и описания местоположения границ этого участка в кадастре недвижимости не было.

В один прекрасный момент, приехав после зимы на «свой» участок, он увидел совершенно чужие трактора, которые бодро этот самый участок распахивали.

Были длительные разборки, махания кулаками, многочисленные письма в прокуратуру, администрацию, Росреестр, президенту и иже с ними. И ожидаемые ответы в стиле: «Участок отняли? Даааа? Хм…ну идите в суд!».

Думаю вы уже догадались, что на все свои аргументы о принадлежности ему этого кусочка земли, в ответ фермер получал кадастровый паспорт и фразу «Вот видишь – здесь границы моего участка! А где твой документ с границами?». Показать что-нибудь в ответ было нечего.

И если с землями под жилую застройку в аналогичных ситуациях доказать фактическое местоположение участка не так сложно, то с земельными участками под сельхозназначение – это просто беда. А в большинстве случае просто мертвое занятие.

В процессе работы над проблемой мы выяснили, что на месте участка доверителя были выделены земельные паи из ближайшего единого сельскохозяйственного землепользования. Кадастровый инженер, не увидев на публичной кадастровой карте никаких границ, с чистой совестью посчитал эту местность не занятую никем – и произвел выделение паев на этом месте.

Должен признать, что кадастрового инженера здесь упрекнуть сложно. Ведь он, как и все остальные, ориентировался на данные официального реестра – государственного кадастра недвижимости. А раз ничего нет – значит будет.

Эта история закончилась вполне благополучно. Кадастровый учет земельных паев был оспорен, а участок клиента через, простите, танцы с бубном, был поставлен на учет как ранее учтенный. В последствие, сведения о границах участка были уточнены и внесены в государственный кадастр недвижимости.

Если в отношении земельного участка в ЕГРН не внесены сведения о его границах, то велика вероятность определения на его месте границ чужих участков. От частичного наложения, до полного занятия.

Беда таких ситуаций в том, что даже у опытных юристов далеко не всегда получается найти из них выход и защитить интересы пострадавших.

Споры о границах, несмотря на кажущуюся простоту, являются одними из самых сложных в земельной практике. В большей степени потому, что не всегда удается получить достаточно доказательств для защиты своей позиции.

Cудебная практика знает тысячи случаев, когда в спорных ситуациях землевладельцы проигрывали дела и лишались своей земли.

Именно поэтому, очень важно иметь правильное представление о том, что такое границы земельного участка.

3. О границах участков с декларированной площадью.

На всем протяжении становления российского земельного права система координат, в которых определялись координаты характерных точек границ участков, постоянно изменялись. Изменялись также и требования к точности определения этих координат, от чего напрямую зависит их погрешность.

В настоящее время, в отношении львиной доли ранее учтенных земельных участков в ЕГРН внесены сведения о их границах. Но такие границы определены не с нормативной точностью, имеют большую погрешность и почти всегда не соответствуют реальным границам участков.

Такие участки легко определить — на публичной кадастровой карте их площадь имеет статус «декларированная». Как определить декларированную площадь я писал в другой статье.

Границы подобных участков определялись по результатам массовой инвентаризации земель муниципальными образованиями. Инвентаризация делалась двумя методами — аэрофотосъемкой с самолета или по спутниковым картам. Разглядеть реальные границы существующих участков в обоих случаях — мероприятие хоть и увлекательное, но крайне далекое от достоверности.

Поэтому, результаты такой инвентаризации много лет повергают в шок собственников земельных участков, которые внезапно выясняют, что границы их участков в ЕГРН описаны совершенно не там, где они расположены в реальности. Или конфигурация участков изображается неверно. Или имеет место существенное смещение одной из границ участка.

Самое главное, что нужно понимать в этой ситуации — такие сведения об описании местоположения участков являются недостоверными. Ориентироваться на них в каком-либо споре нельзя.

В отношении подобных участков обязательно нужно проводить кадастровые работы по уточнению их границ на местности в соответствии с действующим законодательством.

Если вы являетесь правообладателем земельного участка, полученного в нелегкие годы становления российской демократии, и никогда не занимались оформлением его границ – сейчас самое время подумать об этом. Жизнь не стоит на месте.

Тема границ земельных участков продолжена в следующих статьях:

  • Об уточнении границ земельных участков;
  • О порядке уточнения границ земельных участков.

Граница земельного участка, согласно Земельному кодексу РФ, это то, что индивидуализирует его среди объектов гражданских прав. Проще говоря, участка нет без границ. Если разграничение земельных участков не было произведено надлежащим образом, то могут возникнуть споры с соседями, вплоть до долгих и изматывающих судебных разбирательств. Чтобы этого не случилось, при покупке участка нужно произвести обозначение границы на местности и по документам, с соблюдением всех норм ЗК РФ.

Что такое граница участка?

Границы земельного участка — искусственные линии, которые определяют расположение конкретного отрезка земли. Определение линий проводится по результатам кадастровых работ. Должны быть определены поворотные точки, установлены межевые знаки, в соответствии с координатами местности.

  • Границы ЗУ нужны чтобы:
  • Обособлять территории;
  • Понимать их форму и размер;
  • Иметь представление о расположении фактическом и в кадастровом квартале.

Право владения этой землей дает правовые полномочия распоряжаться также всеми недрами, ресурсами, находящимися на нем.

Возможность деления ЗУ на ограниченные наделы распространяется только на земли, которые находятся в обороте. Кадастровый номер и все документы на землю можно будет получить только после того, как границы будут установлены. Тогда же владелец получит все правоустанавливающие документы, которые подтвердят законность владения участком.

Результаты самостоятельного межевания земли без участия кадастрового инженера считаются незаконными.

Виды границ

В законах, нормативных актах, посвященных разделению территории можно встретить упоминания о кадастровых границах и фактических. Что это такое и чем разница между этими двумя понятиями:

Кадастровые границы

Документальное определение участка земли, который был очерчен при составлении межевого плана кадастровым инженером.

Кадастровые границы бывают:

  • декларированными, то есть примерными;
  • геодезическими, содержащими геодезические точки и точные координаты.

Фактические границы

Практическое разделение земли на наделы. Производится земельным инженером на местности, после всех процедур согласования, геодезических изысканий.

Что такое смежные участки?

Если межевание было проведено с нарушениями, могут возникнуть смежные участки. На карте они обозначены прерывистыми линиями в месте пересечения территорий собственников. Разрешение подобных ситуаций обычно требует дополнительного согласования. Согласование происходит с участием приглашенного инженера, всех заинтересованных лиц. Если разногласий нет, стороны подписывают соответствующие документы, в которых обозначены координаты всех ЗУ. Процедура носит больше правовой характер, нежели практический.

Разметка участка

На профессиональном языке этот этап называется выносом границ в натуру. Размечать территорию можно только тогда, когда участок прошел процедуру межевания и есть выписка из ЕГРН. Обычно геодезисты делают вынос границ согласно выписки из ЕГРН. После того, как вынос выполнен подготавливается акт выноса границ на бумаге, он должен быть выполнен в соответствии с требованиями, нормами и правилами.

Разметка используется в следующих случаях:

  • Межевание надела проводилось но, не установлен забор или колышки утеряны;
  • Перед проведением проектных работ;
  • Перед оформлением в собственность.

Перед тем, как начать разметку земли, нужно произвести подготовку. Выкорчевать пни, спилить мешающие деревья, убрать с территории весь мусор, бурелом, ветки. Если почва не позволяет надежно зафиксировать колышки, ее тоже обрабатывают специальным образом.

Понятие изломанности

Это понятие связано со специфическим расположением поворотных точек границ ЗУ. Изломанность линий может быть вызвана спецификой ландшафта и почвы. Межевые знаки тогда вынужденно устанавливаются на разных уровнях, под неудобным углом или с изгибами. Эти условия значительно затрудняют проведение топографических и геодезических работ и дальнейшего строительства на территории.

По этим же причинам могут возникнуть проблемы с дальнейшей продажей. Потенциальные покупатели будут без энтузиазма смотреть на такие затратные варианты.

Может повлиять рельефность линий и на согласование межи с соседями. Поэтому, если изломанность не носит природный характер и есть возможность выровнять границы, лучше это сделать ради собственного удобства.

Заказать выписку

Минимальные отступы от построек

Нормативные документы обязывают всех собственников соблюдать отступы. Ширина отступа прописана в СНиП.

Нормативное расстояние для разных типов построек можно посмотреть в следующих документах:

  1. СНиП 30-02-97 — для дачного участка;
  2. СНиП 2.07.01.- 89 — для города и сельских поселений;
  3. СНИП 31-02-2001 — для дома на одну семью.

Санитарные нормы должны соблюдаться в отношении:

  • ИЖС и нежилых зданий и сооружений;
  • Инженерных сооружений;
  • Коммуникаций;
  • Деревьев и ограждений.

Кроме санитарных норм нужно соблюдать еще и правила противопожарной безопасности. Если все правила соблюдены, риск возгорания будет минимален, а пожарная техника сможет легко подъехать к месту возгорания.

Расстояние от края ЗУ до различных построек должно быть не менее:

  • От здания до соседнего участка — 3 метра. При этом должен быть обеспечен проезд для пожарной техники.
  • Если площадь ЗУ 8-12 метров, то расстояние можно сократить вдвое.
  • Между постройками в пределах одного ЗУ — 6 метров
  • Между хозпостройками, банями, сараями, гаражами — 1 метр.

Эти СНиПы нужно обязательно соблюдать самим, требовать от соседей соблюдения норм по отношению к вам.

Пересечение смежных земельных участков

Участки могут пересечься если границы сдвинутся в какую-то из сторон частично или полностью. В результате этой кадастровой ошибки может оказаться так, что план и реальность абсолютно не соответствуют друг другу.

Такое может случиться если:

  • Геодезисты строят план территории, присваивают номера ЗУ без проверки, по документам;
  • Надел был присоединен самовольно;
  • Продажа земли без разметки, о которой говорилось выше;
  • В документах допущена ошибка.

Если выяснилось, что кадастровый план составлен неверно, номера, границы участков указаны с ошибками, необходимо произвести корректировку. В случае с самозахватом или иным нарушением имущественных прав владельцев ЗУ может дойти до судебных разбирательств, последующего аннулирования предыдущей сделки. Поэтому, перед покупкой шести соток необходимо проверить законность всех документов.

Что если забор пересекает пределы местоположения ЗУ?

Если забор соседа неожиданно оказался на вашем участке, есть несколько выходов:

  1. Попробовать договориться с соседом. Возможно, он демонтирует забор или уступит вам другую часть ЗУ. Проводиться переговоры должны с привлечением кадастрового инженера. Он определит, что делать со спорной территорией и поможет провести согласование границ.
  2. Если переговоры с соседом не задались, компромиссов он искать не хочет, подписывать акт о согласовании границ тоже, остается только судебное разбирательство.

Заказать выписку

Что делать, если границы не установлены?

В случае если межевание территории не произошло, нужно исправить это как можно скорее. Для этого необходимо вызвать кадастрового инженера. Он восстановит границы ЗУ, подготовит акты согласования которые вы будете согласовывать с соседямии подготовит все документы для суда. Если ошибка произошла по вине ГКН, то устранена она должна быть тоже без привлечения собственника.

Если Кадастровая палата не виновата, а делать что-то нужно, есть несколько вариантов установить границы ЗУ:

Приглашение инженера

Кадастровый инженер проверит, совпадают ли действительные размеры ЗУ с теми, что указаны в документах.

Для этого потребуется после измерения ввести координаты в специальную программу, которая покажет, где находится ЗУ, какая у него площадь и конфигурация.

Очень важно, чтобы эти показатели совпадали с теми, что обозначены в плане.

Если совпадение стопроцентное, то вам просто нужно будет забрать межевой план в установленную дату.

Если фактические размеры и местоположение ЗУ отличаются о того, что в документах, вы получите другое заключение. В нем будет сообщаться том, что составить межевой план невозможно.

Обмер и определение координат

Кадастровый инженер прибудет на исследуемую территорию со специальным измерительным оборудованием. В присутствии владельцев землемер определит с использованием специальной аппаратуры, где находятся углы ЗУ.

Чаще всего измерение происходит по забору. После всех замеров инженер уедет, чтобы проверить совпадение пределов участка и плана.

Согласование границ с ЗУ с соседями нужно если:

  • Участки граничат;
  • У соседей тоже не указаны границы ГКП;
  • Земля находится в собственности на основании правоустанавливающих документов. Подойдет выписка из ЕГРН.

Если никаких документальных подтверждений нет, то и приглашать соседа на согласование границ и подписания акта не нужно.

Если границы вышли на проезжую часть, улицу, другое общественное место, потребуется подключить муниципалитет или председателя СНТ к согласованию.

Если законный владелец ЗУ умер, необходимо пригласить наследников, даже если они не стали собственниками официально.

Обращение в территориальную палату

Чтобы проверить, было ли межевание ЗУ, можно обратиться в Росреестр с официальным запросом.

Это длительная процедура, поэтому рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом egrnka.ru.

С его помощью вы сможете получить все необходимые выписки и ответы на запросы в день обращения и без очередей.

Как официально проверить, было ли межевание земельного участка?

Для проверки интересующего земельного участка понадобится «КПТ» («Кадастровый план территории»).

1. Чтобы заказать его, зайдите на сайт egrnka.ru в раздел «Услуги».

2. Выберите «Кадастровый план территории» и нажмите «Заказать выписку».

3. Введите адрес интересующего объекта или его кадастровый номер.

4. Отметьте интересующие выписки и введите адрес электронной почты, куда будут направлены документы. Все выписки будут направлены вам в течение нескольких часов с момента оплаты.

На сайте egrnka.ru представлена информация об участке и карта, на которой он отмечен. На сайте представлена самая актуальная информация обо всех объектах недвижимости.

Заказать выписку

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *