Гостиница на участке под ИЖС

iriana88w/

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

У Вас назначение земельного участка под ИЖС, а Вы хотите сдавать в аренду отдыхающим домик. Это незаконно. Вы гарантированно получите штраф.

Вам нужно добавить разрешенный вид использования земельного участка. Для этого обратитесь к кадастровому инженеру или юристу по земельным вопросам.

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Строю дом. Могу ли я устроить в нем хостел?

Отвечает партнер адвокатского бюро г. Москвы «Щеглов и партнеры» Виктория Рыбалко:

По общему правилу право собственности на строение оформляется на собственника земельного участка. Однако после оформления права собственности на гостевой домик земельный участок при наличии правовых оснований можно разделить на два. И тогда переоформить право собственности на землю и строение. Также можно попробовать осуществить выдел супружеской доли, например, по брачному договору, по которому право собственности на гостевой домик перейдет к одному из супругов, являющемуся индивидуальным предпринимателем.

В случае, если для указанных вариантов нет правовых либо моральных оснований, есть возможность заключить договор аренды на гостевой домик, а потом сдавать его в субаренду.

Необходимо отметить, что в описанной ситуации у собственника появится обязанность платить налог на доходы физических лиц с дохода, получаемого от сдачи в аренду недвижимого имущества, а также он будет лишен права на льготы по налогам в случае продажи сдаваемого в аренду недвижимого имущества.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Земля ИЖС предполагает строительство только одного дома. При возведении дополнительного строения необходимо зарегистрировать его не как гостевой домик, а как дополнительное строение — баню, сарай и прочее. Также стоит учитывать, что собственником земельного участка является Ваш супруг, следовательно, он будет собственником всего, что находится на данной территории.

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Как открыть мини-отель?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Возведенный гостевой домик является самовольной постройкой, поскольку предварительное разрешение на его строительство получено не было.

В связи с этим признать право собственности на него возможно лишь в судебном порядке. Для этого необходимо подготовить иск о признании права собственности на самовольную постройку.

В иске нужно обосновать, соответствует ли гостевой домик требованиям СНиП (строительным нормам), СанПиН (санитарно-эпидемиологическим нормам), нормам и правилам пожарной безопасности. Также важно доказать, что он не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебной практике можно найти много примеров по успешному признанию права собственности на самострой. Так, решением Левобережного районного суда Липецка от 26.12.2016 по делу № 2-2223/2016 удовлетворен иск о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, включающий в себя домик для гостей. Истцу удалось доказать, что возведенное строение соответствует всем строительным, санитарным и противопожарным правилам, а также не угрожает безопасности жизни и здоровья людей.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Если ранее Вы получили разрешение на строительство гостевого домика, то проблем у Вас возникнуть не должно. А если он был возведен в отсутствие такого разрешения, то риск того, что его могут признать самостроем через суд и обязать Вас снести его за свой счет, есть. Чтобы предупредить такую ситуацию, Вам необходимо подать в суд иск о признании права собственности на гостевой домик, построенный самовольно. При этом придется доказывать, что постройка не представляет опасности для окружающих и соответствует строительным правилам и нормам.

Как пристроить комнату к частному дому?

Снес дачу, построил дом – как его регистрировать?

Отвечает руководитель отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:

Гостевой домик имеет много общего с гостиницей, но главное его отличие — он должен иметь не менее 10 номеров.

Для регистрации гостевого домика Вы можете создать ИП с упрощенной системой налогообложения. Вам будет необходимо получить санэпидзаключение, разрешение от пожарной службы, провести сертификацию. Если у Вас будет общая кухня или обеденная зона, то еще необходимо получить санитарные разрешения.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как зарегистрировать дом по новым правилам

Могу ли я узаконить пристройку к дому на 4 квартиры?

Построил баню – надо ли ее регистрировать?

В последние годы участились случаи, когда на земельных участках, определённых законодательной нормой под индивидуальное жилищное строительство, строятся мини-гостиницы или хостелы. Особенно актуальна эта проблема для юга страны: а именно курортных городов.

Но начнём по порядку. Итак, согласно российскому земельному законодательству, территория страны делится на семь категорий земель, среди которых в том числе земли относящиеся к сельхозугодьям и земли в пределах населённых пунктов. Именно земли этих двух категорий жители Российской Федерации могут оформить в собственность. Но даже купленный и приватизированный участок нельзя использовать по своему усмотрению.

Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 утверждён классификатор видов разрешённого использования земельных участков, куда также входят участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Несоблюдение целевого назначения земельного участка приведёт к потере собственности, которая будет изъята.

На участке под ИЖС можно построить частный дом для постоянного проживания, в котором можно оформить регистрацию. А вот такая постройка, как гостиница не подпадает под определение ИЖС. Гостиница — это коммерческое помещение, которое должно соответствовать определённым санитарным и техническим требованиям. Все правила и нормы прописаны в Градостроительным кодексом РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», а также в строительных нормах и правилах (СНиП).
Но нужно знать, что участки под ИЖС являются земельными участками в границах населённых пунктов, а значит по закону можно изменить их целевое использование. Поэтому, чтобы построить гостиницу и не нарушить закон собственнику необходимо получить разрешение на коммерческое использование земельного участка. Для этого необходимо собрать пакет документов: кадастровый паспорт и план, а также свидетельство о праве собственности или выписку из реестра. Всё это нужно приложить к ходатайству о переводе земельного участка, которое подается в местную администрацию.
В свою очередь муниципалитет назначает публичные слушанья, объявление о которых, впрочем, как и их решение публикуются в печатном СМИ. После чего собственник участка должен обратиться к главному архитектору своего города или района для проведения необходимой экспертизы.
К сожалению, практика показывает, что собственник участков под ИЖС особенно в курортных городах зачастую нарушают всевозможные нормы относительного целевого использования таких земельных участков. На мой взгляд, это связано с желанием «сэкономить» так, как изменение целевого назначения участка с ИЖС на коммерческое использование естественно подразумевает пересмотр кадастровой стоимости, а значит и увеличения налога. К тому же придётся потратиться на проект будущей гостиницы и получение разрешения на строительство. Но, с другой стороны, любой бизнес требует вложений. И, мне кажется, по меньшей мере недальновидным потратить немалые средства на строительство гостиницы, изначально не переоформив целевое назначение земельного участка и в итоге буквально застрять в судебных процессах с выплатой штрафных санкций или и во все по решению суда остаться без своей собственности.
И здесь нужно понимать, что никакие связи и знакомства не помогут! В этом разрезе очень показательна история почти двухлетнего судебного противостояния между администрацией города-курорта Геленджика и жительницей города Хаджиевой. В данной истории муниципалитет подал иск в Геленджикский городской суд к гражданке Хаджиевой о сносе самовольной постройки, которая подпадала под нецелевое использование ИЖС «в нарушение требований градостроительного и земельного законодательства шло строительство четырехэтажного капитального строения с планировкой гостиничного типа без получения необходимых разрешений, без проектной документации, которая подлежит экспертизе».
Но городской суд не удовлетворил иск муниципалитета, тогда администрация города подала апелляционную жалобу в Краснодарский краевой суд, которая также не была удовлетворена. После чего власти города-курорта Геленджик подали кассационную жалобу уже в Верховный суд. В итоге 14 апреля 2015 года Верховный суд вынес решение об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. И уже 18 июня 2015 года Краснодарский краевой суд отменил полностью своё предыдущее решение и вынес новое в пользу администрации Геленджика.

Андрей Андреев,
адвокат, управляющий партнёр юридического бюро U&Partners, общественный деятель

В каких случаях может понадобиться дополнительное строение на участке? Чаще это необходимо, если нужно разместить родственником или обслуживающий персонал, а также гостевой дом может служить хозяйственной постройкой для проведения работ или хранения садового инвентаря. Из этой статьи вы узнаете, как сделать строительство легитимным и не нарушить нормы российского законодательства.

Table of Contents

Порядок действий

Земельный участок является особым видом имущества, для которого законодательно закреплена необходимость сохранения определенных качеств. Даже приватизированный участок имеет определенное целевое назначение.

Высота жилого дома не должна превышать 12 м, при этом нужно соблюсти отступы. После строительства он регистрируется и вводится в эксплуатацию. Для гаражей, сараев, бань и складов разрешение на постройку не требуется. Если вам требуется возвести на участке строение под сдачу, например, мини-отель, необходимо изменить целевое назначение участка и получить разрешение на коммерческое использование участка.

Для этого следует подать ходатайство со следующим списком документов:

  • кадастровый план;
  • паспорт;
  • свидетельство о праве;
  • выписка из реестра.

После их сдачи заявитель ждет результат экспертизы.

Способы регистрации

По закону на земельном участке может находиться только один жилой дом для проживания и регистрации. Однако гостевой домик можно зарегистрировать официально.

Законодательством предусмотрено два способа регистрации строения:

  • Зарегистрировать гостевой дом как второй индивидуальный жилой дом. Сначала необходимо получить разрешение на строительство, а затем оформить его в собственность. В каждом регионе порядок процедуры различается, но необходимо соблюсти 3-х метровый отступ от границ участка.
  • Оформить строение как вспомогательное для основного дома. После окончания строительства зарегистрировать объект как нежилое здание, для которого не требуется разрешение.

Для проведения подобных действий будущему собственнику необходимо воспользоваться услугами кадастрового инженера, который составит технический план, подготовит необходимые документы и поставит гостевой дом на кадастровый учет. Кроме того, он подскажет, какой статус лучше присвоить будущему строению, как избежать в дальнейшем высоких налоговых платежей.

Перед регистрацией нужно будет подготовить пакет документов, среди которых:

  • правоустанавливающие бумаги;
  • проект будущего строения с указанием параметров, этажности и габаритов.

Собрались строить гостевой дом на своем участке, но не знаете, как учесть все юридические нюансы? Обратитесь в компанию «Максард»! Наши эксперты имеют многолетний опыт работы в сфере земельного права. Если вам нужна помощь в изменении ВРИ земельного участка, легализации строительства и в сборе необходимых для этого документов, свяжитесь с нами по телефону или оставьте заявку на нашем сайте. Первая консультация бесплатна!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *