День оценщика

Кадастровая оценка недвижимости — приближенная максимально цена недвижимого имущества, по которой возможно ее реализовать. Ей подвергается все имущество, внесенное в государственный реестр недвижимости.

Особенности процедуры

Процесс затрагивает следующие показатели недвижимого объекта:

  • Площадь.
  • Материалы изготовления, а также возраст здания.
  • Планировку.
  • Наличие удобств (лифт, паркинг).
  • Месторасположение объекта.
  • Этажность здания.
  • Расстояние до транспортной развязки.
  • Инфраструктура.

Относительно участков земли и нежилой недвижимости используются параметры, которые интересуют потребителя. Кадастровая палата содержит перечень имущественных объектов, которая подлежит оценке. Процедуру осуществляют только специалисты, имеющие необходимую квалификацию.

От результатов работы будет зависеть сумма имущественного налога. Также она необходима, когда совершаются сделки по продаже или разделению недвижимости.

ВНИМАНИЕ! Если размер кадастровой стоимости не устраивает собственника, то есть возможность его обжаловать.

Кадастровую оценку дают всей недвижимости. Сюда относятся участки земли, жилые и нежилые здания, квартиры и т.д.

Во время работы оценщики используют методику массовой оценки, по итогам которой могут появляться расхождения между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимого имущества.

Необходимость

Выделяют следующие ситуации:

  1. Сделка по реализации. При определении цены на продаваемую квартиру иногда трудно найти схожие объекты для сопоставления показателей. В этом случае удобно обратиться к кадастровой стоимости.
  2. Передача в аренду. Согласно правилам предоставления гражданам в аренду муниципального жилья, его арендная плата определяется на основании данных кадастровой оценки.
  3. Наследство или дарение недвижимости. Во время сделки иногда требуют указывать стоимость объекта.
  4. Оформление субсидий для начисления имущественного налога. Налоговые перечисления предусматривают определенные льготы. Для их правильного расчета требуется не только площадь, но и кадастровая стоимость недвижимости. От ее величины будет зависеть размер субсидии.
  5. Кредит или ипотека под залог. При обращении в банк в кредитном отделе могут попросить провести новую кадастровую оценку недвижимости. Необходимо это в том случае, если фактические данные в ЕГРН не удовлетворяют потребностям клиента.

Новая методика оценки дает возможность максимально приблизить стоимость недвижимости к рыночной, что позволяет увеличить сумму кредита, которую одобрит банк.

Кто проводит

Процедура оценки имущества проводится профессиональными оценщиками, имеющими документальное подтверждение своей квалификации. Выбираются они местной администрацией на конкурсной основе. Выбранный специалист подписывает договор с местными органами власти, на основании которого исполняет свои обязанности.

Итоги проведенной оценки рассматриваются властными структурами, утверждаются и затем передаются в Росреестр.

ВНИМАНИЕ! Оценщики имеют право выбирать для расчета метод на свое усмотрение.

Порядок проведения

Для проведения процедуры необходимо подать письменное заявление, имеющее установленную форму, в Росреестр или Кадастровую палату. Перед его подачей предварительно собирается список документов:

  • Документы, устанавливающие право на владение имуществом.
  • Акт обследования. Он необходим для снятия объекта недвижимости с учета.
  • План межевания.
  • Технический план.
  • Бумаги, определяющие категорию земли.
  • Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Можно предоставлять копии документов. Могут потребоваться дополнительные бумаги в зависимости от типа объекта недвижимости и его расположения.

На основании представленного заявления с заявителем оформляется договор, содержащий список объектов, которым необходима оценка. Затем проводится сбор информации о рынке недвижимости, а также ее анализ с привязкой к объекту.

Только эта информация позволит наиболее приблизить рыночную стоимость к кадастровой. После чего происходит ее определение, по результатам которого составляется отчет. На ее размер могут влиять несколько факторов, которые определяют конечную стоимость недвижимости.

Результаты

Результаты процедуры работы оценщиков в дальнейшем рассматривает и утверждает специальная комиссия при местной администрации. Все сведения заносятся в Кадастровую палату с присвоением ГКН.

Кадастровая оценка измеряется в рублях и может быть отражена в таких документах, как кадастровый паспорт, справка или свидетельство о праве собственности.

ВАЖНО! Именно оценка недвижимости является основанием для расчета налога на имущество.

Как оспорить

Если собственника недвижимости не устраивает результат кадастровой оценки, его можно обжаловать. Можно обратиться в судебный орган с иском, либо в комиссию, которая занимается рассмотрением спорных результатов.

Основанием для открытия спора является отчет независимой компании, определившей по результатам проведенной работы рыночную стоимость недвижимого объекта, показатели которой значительно отличаются от сведений, полученных по результатам кадастровой оценки.

Как оспариваются результаты через комиссию? В первую очередь выделяют по одному представителю из следующих органов:

  1. Орган кадастрового учета.
  2. Орган исполнительной власти.
  3. Орган, функционирующий по кадастровой оценке.
  4. Национальный совет по оценке недвижимого имущества.
  5. Саморегулируемая организация оценщиков, определявших кадастровый показатель.

Решение вопроса через комиссию имеет один недостаток. Размер новой кадастровой стоимости должен быть принят единогласно всеми членами комиссии.

Обращаться в комиссию с заявлением может собственник недвижимого объекта, а также другое заинтересованное лицо, если оценка недвижимости затрагивает его права и обязанности.

ВНИМАНИЕ! Обращение в комиссию имеет ограниченный срок. Оспорить результаты можно в течение 6 месяцев с момента, как в государственный кадастр были внесены показатели кадастровой оценки.

Основания для пересмотра кадастровой оценки:

  • Использование недостоверной информации.
  • Установление рыночной стоимости недвижимости на тот момент, когда кадастровая стоимость уже была определена.

Вместе с заявлением подаются: копия правоустанавливающего документа на недвижимость, кадастровый паспорт, подтверждающие бумаги об использовании недостоверных данных, а также отчет, сформированный по результатам альтернативной оценки.

Если по данному отчету разница рыночной стоимости превышает 30%, то необходимо приложить заключение, составленное экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

При отсутствии этих документов в рассмотрении заявления может быть отказано. На рассмотрение комиссией принятого заявления отводится один месяц. Если заявление подавалось по причине использования недостоверной информации об объекте, то могут быть приняты такие решения, как:

  1. Отклонение заявления. Выносится в случае, если было доказано, что использовались верные данные.
  2. Пересмотр кадастровой стоимости. Если подтвердилось, что в процессе оценки применялись неправильные сведения.

После рассмотрения документа, заявитель получает уведомление о принятом решении в течение 5 рабочих дней. Если за установленный срок комиссия не успевает рассмотреть заявление, то заявителя информируют в письменной форме с указанием срока, когда его заявление будет рассмотрено.

Процедура определения кадастровой оценки является ответственным мероприятием. От конечного результата зависят многие возможности в отношении недвижимости, а также размер перечисляемого в бюджет налога.

Периодичность проведения кадастровой оценки регламентируется законодательно и составляет 1 раз в 3 или 5 лет.
Узнать больше…
Оценка кадастровой стоимости может быть необходима для расчета:

  • налога;
  • арендной платы;
  • стартовой цены на торгах.

В результате проведения кадастровой оценки полученные данные должны быть внесены в Единый государственный реестр земель.
При выборе организации для проведения кадастровой оценки стоит обратить внимание на лицензии и свидетельства, в частности на членство в СРО.
Как выбрать компанию для проведения оценки?
Завышение кадастровой стоимости при проведении оценки влечет за собой существенное повышение имущественного налога.
Заказать проведение кадастровой оценки…
Некоторые организации могут предложить широкий перечень услуг по оценке как материальных, так и нематериальных активов.
Узнать больше об услугах…

На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. Ситуация кардинально изменилась, когда в правовую практику вошло понятие «кадастровая стоимость земли», значительно приблизившаяся к рыночной цене. И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным.

Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка.

Что такое кадастровая оценка и для чего она нужна

Государственный земельный кадастр (реестр) представляет собой систематизированный и упорядоченный перечень всех участков земли на территории России. Иными словами, это база данных всех территорий. У каждого участка — собственное описание и сопроводительные документы. Тотальный учет позволяет оценивать использование земель, выявлять тенденции и избегать нарушений. Кроме того, каждый земельный участок — это еще и объект недвижимости, который можно продать или купить. В этой ситуации встает вопрос об определении стоимости. Во избежание разногласий проводится кадастровая оценка земель.

Кадастровая стоимость — это одна из главных характеристик участка. Кадастровая оценка земельных участков позволяет эту стоимость выявить и официально зафиксировать. Это необходимо для решения целого комплекса задач:

  • На уровне государства — для создания единой системы налогообложения земель, которые находятся в государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов.
  • На уровне субъектов РФ — для принятия решений о рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство — словом, для эффективного управления землями.
  • На уровне частных владельцев — для справедливого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.

Земельные участки, которые прошли кадастровую оценку, вносятся в Единый реестр с указанием не только выявленной стоимости, но и собственника. Выписка из реестра является прямым подтверждением правомерности использования земли. Указанная сумма используется для исчисления имущественного налога. Кадастровая оценка земли и недвижимости проводится перед любыми сделками: продажей, дарением, сдачей в аренду. Этот показатель необходим для начисления арендной платы за пользование государственными землями. Исходя из него, рассчитываются государственные субсидии. Кадастровая стоимость становится стартовой ценой при выставлении земель на торги.

В России разработано и внедрено в практику большое количество федеральных законов, стандартов и постановлений, касающихся оценки земель. Среди них:

  • Земельный кодекс РФ;
  • Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  • Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (действует с 2017 года за исключением положений о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки, вступающих в силу с 2020 года);
  • Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
  • Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действует с 2017 года за исключением отдельных положений, которые вступают в силу с 2020 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (действует с 2017 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года);
  • Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
  • Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Таким образом, законы и нормативные акты определяют, кто вправе проводить оценку, как часто, какими методами, по какому алгоритму и т.д. Серьезный подход позволяет выявить объективную стоимость, предотвратить нарушения и факты незаконного использования или продажи земель.

Порядок проведения процедуры

В настоящее время функция проведения государственной кадастровой оценки земельных участков возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России.

Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2020 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года.

Государственную оценку земель следует проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет — единовременно для всех земельных участков, расположенных на территории административно-территориальной единицы. Для Москвы и Санкт-Петербурга установлен срок — не реже 1 раза в 3 года. Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой.

Решение о проведении оценки стоимости земли принимает уполномоченный орган субъекта РФ, он же готовит список участков. Далее территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне влияет на стоимость участка, определяет условия его использования, величину налога на недвижимость, при этом объекты на участке не учитываются, то есть сам участок оценивается как «условно незастроенный». Можно выделить следующие этапы проведения процедуры:

  • подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;
  • разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;
  • формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке;
  • определение стоимости земли внутри каждой зоны;
  • оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.

Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель. Однако абсолютно четкой методологии в настоящее время не разработано, поэтому проведение независимой оценки в коммерческой организации часто помогает оспорить установленную кадастровую стоимость.

Если собственники земли, не согласные с кадастровой оценкой своего объекта, смогли ее оспорить или же регистрирующий орган самостоятельно установил ошибки, делается перерасчет земельного налога (ЗН).

На заметку
Согласно пункту 1 статьи 391 НК РФ расчет земельного налога и авансовых платежей по нему производится, исходя из кадастровой стоимости участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, т.е. кадастровая стоимость учитывается только со следующего года. Однако случаи, когда стоимость была удачно оспорена собственником, являются исключением из этого общего правила. В налоговом учете сумма уплаченного земельного налога включается в состав расходов в периоде начисления, и если в результате пересчета стоимости образовалась переплата, то корректировку налоговой базы по прибыли делать не следует, когда декларация уже сдана.

Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Это важно
В идеале кадастровая и рыночная стоимость земли должны совпадать. На практике первая может превышать вторую более чем в 2–3 раза, что связано с несовершенством механизма подсчета и игнорированием фактора спроса во время проведения кадастровой оценки. Это обстоятельство порождает недовольство среди землевладельцев, не готовых платить повышенные суммы налога. Поэтому статья 66 Земельного кодекса РФ указывает, что в тех случаях, когда удается определить рыночную стоимость земельного участка, кадастровую принимают как равную ей. Соответственно, появляются основания для оспаривания завышенной кадастровой стоимости в суде.

Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта.

Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

  • Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
  • Площадь земельного участка.
  • Местоположение земельного участка.

Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.

К сведению

Если на земле стоит здание, именуемое в техническом паспорте как «офис», сам участок будет отнесен к группе «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Если на участке выстроены офисные и производственные здания, для него назначается два вида разрешенного использования одновременно. Если участок земли не застроен, ему могут назначить любой из 17 видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

  1. Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.
  2. Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.

Вне зависимости от выбранного метода оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Его задача — определить реальную цену земли максимально объективно.

Особенности кадастровой оценки земель разного назначения

Расчет кадастровой стоимости зависит от назначения земельного участка. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели.

Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

Правила и условия внесения изменений в Единый государственный реестр земель

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные в результате оценки, вносятся в Единый государственный реестр земель. Однако со временем данные могут меняться — иногда это происходит до того, как подходит срок проведения очередной оценки. Например, гражданин изменил вид разрешенного использования земли и получил право на уменьшение суммы налога. Однако перерасчета не будет до тех пор, пока изменения не найдут отражение в Едином реестре. Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр. Делать это можно в следующих случаях:

  • при изменении площади участка;
  • при изменении адреса или описания расположения земли;
  • при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
  • при переводе земли из одной категории в другую;
  • при ограничении или изменении прав собственника.

Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр. Например, если речь идет о переводе земель в новую категорию, следует получить акт органов местного самоуправления о согласовании нового способа использования земли. С этим документом и заявлением собственник обращается в управление Росреестра. После того как изменения внесены, ему необходимо получить в территориальной кадастровой палате выписку и убедиться, что внесенные сведения соответствуют действительности.

На практике каждый случай индивидуален, поэтому для правильного оформления документации и совершения любых операций, связанных с землей, рекомендовано прибегать к помощи квалифицированных специалистов. Вопросам установления объективной кадастровой стоимости земли следует уделить первоочередное внимание. Неправильная кадастровая оценка или неактуальные сведения в реестре приводят к тому, что собственник платит повышенную сумму налога или недополучает средства от коммерческого использования земли. Вот почему важно не только своевременно отслеживать ситуацию на земельном рынке, но и пользоваться услугами профессиональных оценщиков с большим опытом.

Как выбрать надежного партнера?

Коммерческие организации, которые занимаются оценочной деятельностью, обязаны состоять в саморегулируемых организациях (СРО), а кадастровые инженеры — иметь запись в Едином государственном реестре кадастровых инженеров. Это первое, что должен проверить потенциальный клиент, который планирует заказать проведение оценки рыночной стоимости земельного участка в конкретной фирме. Соответствующие свидетельства компания обязана предоставить по первому требованию. О том, почему важно выбрать правильного партнера для проведения оценки, нам рассказал Дмитрий Строк, руководитель практики «Оценка» аудиторско-консалтинговой компании КСК групп:

«Не секрет, что кадастровая стоимость часто оказывается завышенной. Между тем для собственника земли очень важно добиться той цифры, которая реально отражает стоимость участка с учетом всех его особенностей. Для экспертов КСК групп объективность и индивидуальный подход — ключевые принципы в проведении оценки. За 20 лет мы реализовали свыше 5 тысяч проектов в разных отраслях. Наши специалисты проводят оценку рыночной стоимости городских, сельскохозяйственных и лесных земель, участков водного фонда, промышленного значения, энергетики и транспорта. Представленные отчеты строго соответствуют законодательству. Мы используем понятные методики, оптимальные для каждого конкретного объекта, и обязательно учитываем состояние рынка и уровень рыночных цен. По запросу клиента предоставляем все выкладки и объяснения. Помните: правильная кадастровая оценка земельных участков часто позволяет сократить имущественный налог более чем на 50%».

P.S. КСК групп — крупный участник рынка аудиторско-консалтинговых услуг для негосударственного реального бизнеса, занимающий 9-е место в России в рэнкинге 2016 года «Оценочная деятельность», по версии агентства «Эксперт РА». Компания работает в области юридического, налогового, IT- и общего консалтинга, использует богатый опыт, специализированные программные продукты и авторские методики.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ определен следующий порядок проведения государственной кадастровой оценки:

1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. До 1 января 2013 года полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, за исключением полномочий по утверждению и опубликованию результатов определению кадастровой стоимости, реализовывал Росреестр.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки (Заказчик), направляет его копию в Росреестр в срок, не превышающий десяти рабочих дней с даты принятия такого решения.

2. Формирование перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке осуществляется по запросу заказчика работ по определению кадастровой стоимости Росреестром в порядке, определенном приказом Минэкономразвития России от 01.11.2013 N 648. В перечень включаются объекты недвижимости, учтенные в едином государственном реестре недвижимости (ранее государственный кадастр недвижимости) на дату формирования перечня.

3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки. Для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Осуществление деятельности по определению кадастровой стоимости допускается при наличии у исполнителя работ договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу в результате осуществления указанной деятельности.

Заказчик работ в срок не более чем пять рабочих дней со дня заключения договора на проведение работ по определению кадастровой стоимости направляет в Росреестр информацию о Заказчике и исполнителе работ по определению кадастровой стоимости в соответствии со статьей 24.14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном носителе не менее чем в трех экземплярах и на электронном носителе в форме электронного документа. Требования к содержанию и оформлению отчета об определении кадастровой стоимости определены приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 N 382.

При предоставлении исполнителем работ по определению кадастровой стоимости отчета об определении кадастровой стоимости, составленного в форме упакованного (архивированного) электронного документа, необходимо наличие усиленной квалифицированной электронной подписи в отдельном файле (с отсоединенной электронной подписью) для обеспечения просмотра представленных документов без применения специального программного обеспечения в целях недопущения нарушений принципа открытости и общедоступности.

В течение трех рабочих дней с даты составления проекта отчета об определении кадастровой стоимости, составленного в форме электронного документа и соответствующего требованиям к отчету, исполнитель работ направляет такой проект отчета в Росреестр и в саморегулируемую организацию оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, о чем извещает заказчика работ.

В целях обеспечения возможности ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости и представления замечаний к нему Росреестр в течение трех рабочих дней с даты получения такого проекта отчета включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки на двадцать рабочих дней (за исключением случаев, предусмотренных порядком ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда).

С 1 апреля 2015 года замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости включаются в фонд данных государственной кадастровой оценки любыми заинтересованными лицами в течение двадцати рабочих дней с даты включения такого проекта отчета.

В случае внесения исполнителем работ изменений в проект отчета об определении кадастровой стоимости по итогам анализа представленных к такому проекту отчета замечаний изменения подлежат внесению в такой проект отчета в течение срока, когда осуществляется его включение в фонд данных государственной кадастровой оценки, по мере представления замечаний и в течение не более чем пятнадцать рабочих дней с даты истечения указанного срока.

По истечении всех указанных сроков исполнитель работ составляет отчет об определении кадастровой стоимости, включающий в себя справку, содержащую информацию о всех представленных к такому проекту отчета замечаниях, как учтенных, так и неучтенных, с их соответствующим обоснованием или об отсутствии замечаний к проекту отчета об определении кадастровой стоимости.

5. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет.

6. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости заказчиком осуществляется в течение 20 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости. В трехдневный срок после утверждения результатов определения кадастровой стоимости заказчик направляет копию акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (включая сведения о датах его опубликования и вступления в силу), один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости, составленного в форме электронного документа, в Росреестр.

7. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости (ранее государственный кадастр недвижимости) осуществляется ФГБУ «ФКП Росреестра» (в соответствии с приказом Росреестра от 18.10.2016 N П/0515). Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в единый государственный реестр недвижимости (ранее государственный кадастр недвижимости).

Законодательством об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в арбитражном суде.

Проведение государственной кадастровой оценки предусматривает несколько этапов:

1. Подготовительный этап, в рамках которого осуществляется сбор и обработка рыночной информации как о внешней среде, о состоянии рынка недвижимости и сегментах рынка объектов недвижимости, так и об объектах недвижимости. Источниками при этом служат:

— сведения, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам муниципальных образований и т.д.;

— базы организаций, оказывающих услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом;

— периодические печатные издания;

— сайты в информационно — телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещены объявления о продаже (сдаче в аренду) объектов недвижимости;

и т.д.

На этом же этапе осуществляется прием деклараций от правообладателей объектов недвижимости.

2. Этап обработки Перечня. Сведения о виде разрешенного использования объектов недвижимости, содержащиеся в Перечне, и об уточненном фактическом использовании объектов недвижимости сопоставляется с видами использования, указанными в Приложении 1 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226.

3. Этап группировки объектов недвижимости. Объекты недвижимости, включенные в Перечень, группируются по кодам расчета видов использования и иным характеристикам.

4. Этап анализа рыночной информации. Проводится анализ собранной ранее информации и определяется перечень ценообразующих факторов.

5. Этап оценки объектов недвижимости. Осуществляется выбор подходов, методов, моделей определения кадастровой стоимости и расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости.

6. Этап формирования и размещения промежуточного отчета. По результатам проведенной оценки оформляется промежуточный отчет, который размещается в фонде данных государственной кадастровой оценки и на официальном сайте Учреждения.

7. Этап рассмотрения замечаний к промежуточному отчету. Учреждение в течение 50 дней со дня размещения промежуточного отчета принимает и рассматривает замечания к промежуточному отчету от заинтересованных лиц по конкретным объектам недвижимости.

8. Этап формирования отчета для утверждения, содержащего информацию о всех поступивших в Учреждение замечаниях и результатах их рассмотрения.

9. Этап утверждения отчета. Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

27 ноября члены Российского общества оценщиков (РОО) отмечают свой праздник.
В этот день, в 1996 году, благодаря усилиям РОО, Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации была утверждена квалификационная характеристика по должности «Оценщик» (эксперт по оценке имущества).
Впервые запрос на профессиональные действия оценщиков в России был сформулирован в первой версии Закона о приватизации государственной и муниципальной собственности, принятой в 1991 году.
Есть такая профессия — оценивать чужой бизнес
В новейшей истории нашей страны профессия оценщика появилась совсем недавно. В Советском Союзе стоимость любого объекта собственности устанавливало государство. Потребность в специалистах этого профиля возникла вместе с развитием рыночной экономики. В развитых странах уже к середине XX века на основе классической экономики сформировались методики и принципы оценки. Нашей стране приходится догонять…
Институты определения стоимости объектов собственности существовали в России и раньше. Еще к 1893 году относят разработку в Государственном совете «Правил оценки недвижимых имуществ…» Однако почти весь XX век данное явление в отечественной экономике отсутствовало. К сожалению, приватизация у нас также прошла без оценщиков, что неблагоприятно сказалось на бюджете страны и инвестиционных фондах предприятий. Возобновление этого рода деятельности (в 2005 году ей исполнилось уже 15 лет) связывают с созданием профессиональной организации — Российского общества оценщиков.
Стоимость представляет собой денежное выражение объекта. Для этого осуществляют систематизированный сбор и экспертный анализ данных для определения стоимости имущества (бизнеса) и его оценки на основе законодательства. Она зависит от многих факторов. Просчитывают не только затраты на создание или приобретение объекта, но и рыночные факторы. Особое внимание уделяют времени и риску. Ведь благодаря рыночной оценке удается узнать наиболее вероятную цену объекта при осуществлении сделки между покупателем и продавцом. Определение стоимости производят только на определенный момент — через какое-то время в случае необходимости производят переоценку.
Кому нужна оценка объекта?
Прежде всего она необходима собственнику. Для реализации своих прав нужно решить вопрос о стоимости имущества. По Федеральному закону «Об оценочной деятельности РФ» оценка объектов, полностью или частично находящихся в государственной собственности, является обязательной при приватизации, передаче в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.
Такие специалисты работают по заказу государства, частных предприятий, банков, страховых и инвестиционных институтов, граждан. Оценка бывает нужна при определении стоимости, кредитоспособности, налогообложении, реструктуризации предприятий, страховании, повышении эффективности работы предприятия, в ходе инвестиционного процесса.
Большое число компаний занимается оценкой бизнеса. Под этим подразумевают определение стоимости пассивов и активов фирмы: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Также производят оценку минеральных ресурсов, земель, лесных ресурсов и объектов интеллектуальной собственности.
Кроме рыночной существует кадастровая, инвестиционная, страховая оценка. Инвестиционная и страховая стоимость необходима для инвесторов и страховщиков соответственно. Кадастровую оценку (необходимую для целей налогообложения) проводят на основе методик и нормативов, разработанных Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом, Федеральной службой государственной статистики. Как правило, эта стоимость оказывается ниже рыночной. В основном осуществляют кадастровую оценку земли. Также ее проводят в отношении недвижимости.
Существуют разные методы оценки: доходный, затратный, сравнительный. При помощи первого чаще всего оценивают бизнес. Рыночная стоимость предприятия прямо пропорциональна его чистому доходу. Затратный метод необходим при строительстве и страховании. Кроме того, его используют для оценки объектов специального назначения. При сравнительном подходе сопоставляют похожие, конкурирующие объекты.
В настоящее время работает огромное количество оценочных компаний. В основном предметами их изучения становятся бизнес, машины, оборудование и недвижимость.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *