Анализ изменений, внесенных Пленумом ВАС в постановление об аренде

Глава 2

Предварительный договор аренды

1. Необходимость заключения предварительного договора
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, уполномоченным собственником (например, представителям по доверенности и агентам, на чем более подробно остановимся в главе, посвященной договору аренды), что установлено ст. 608 ГК РФ. При этом также необходимо отметить, что в силу ст. 219 и 223 ГК РФ собственник помещения или здания становится таковым только с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Также очевидным является тот факт, что передаче в аренду подлежит помещение, которое не находится во временном пользовании третьего лица, то есть другого арендатора (пункт 13 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).
Таким образом, перед будущими собственниками или собственниками существующих помещений или зданий, занятых прежними арендаторами, с которыми принято решение расстаться, возникает необходимость максимально быстро вернуть инвестиции в строительство или на приобретение недвижимости и/или сократить кассовый разрыв из-за смены арендаторов. Перед потенциальным арендатором, подгоняемым конкурентами и/или желающим закрепиться в интересной для него локации, возникает необходимость обеспечить свои права в отношении помещений, которые в данный момент не могут быть получены им в аренду. Иными словами, стороны вынуждены искать способы юридически закрепить свои договоренности об аренде того, чего еще нет, и/или того, что еще невозможно передать в аренду.
Сложившаяся практика, позволяющая сторонам закрепить свои намерения по аренде недвижимого имущества, развивается по двум направлениям:

  • Во-первых, самым распространенным и устоявшимся способом закрепления прав и обязанностей арендодателя и арендатора является заключение предварительного договора аренды. Основные требования к договору аренды содержатся в ст. 429 ГК РФ, на чем более подробно мы остановимся ниже.
    Выбор данного способа в подавляющем объеме сделок обусловлен инерцией сложившейся практики, так как предварительные договоры фактически используются с момента появления первой части Гражданского кодекса РФ в 1994 году.

  • Во-вторых, начиная с 2011 года, а также с еще большей интенсивностью с 2013 года начала распространяться практика заключения договоров аренды будущей вещи (будущего помещения) (см. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
    Формально договор аренды будущей вещи — это полноценный договор аренды, который для зданий и помещений, не созданных на момент его подписания, должен содержать некоторые условия, в первую очередь касающиеся индивидуализации предмета договора, обычно присущие предварительному договору.
    Также не могу не обратить внимание на разницу в понятиях «договор подписан» (фактическое подписание договора сторонами) и «договор заключен» (государственная регистрация договора аренды недвижимости сроком аренды более 1 года). В подавляющем большинстве случаев договор аренды будущей вещи даже сроком аренды более 1 года может быть только подписан, но не заключен, в результате чего арендатор лишается некоторых инструментов правовой защиты своих прав по такому договору. (Подробнее о разнице будет сказано в разделе, посвященном непосредственно договору аренды.)
    Учитывая, что Постановление Пленума ВАС РФ, которым закреплена рекомендованная для применения судами позиция относительно договора аренды будущей вещи, принято только в 2013 году, практика заключения подобных договоров аренды не очень широка. В настоящее время аренда будущей вещи встречается у крупных девелоперов, например таких, как Ingka Centers (торговые центры MEGA), CEETRUS и т.п.

А теперь более подробно остановимся на условиях предварительного договора аренды, которые необходимо учесть при его заключении.
2. Предмет предварительного договора
Несмотря на название — «Предварительный договор аренды», предметом предварительного договора является не аренда (возмездное владение и пользование имуществом), а обязательства сторон по заключению договора аренды в будущем, на условиях, определенных сторонами.
Таким образом, в предварительном договоре стороны устанавливают порядок заключения основного договора — договора аренды, определяют срок действия предварительного договора, предусматривают меры по обеспечению исполнения обязательств по договору, условия и последствия его прекращения.
3. Существенные условия договора аренды
Ст. 429 ГК РФ установлено, что «предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора», то есть предварительный договор аренды должен содержать существенные условия договора аренды:

  • данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
    Принимая во внимание, что большая часть предварительных договоров заключается в отношении объектов, строительство которых не завершено, а также то, что индивидуализация объектов недвижимости подразумевает ориентирование на технический план помещения и данные кадастрового учета, которые в отношении строящихся объектов отсутствуют, индивидуализация будущего объекта аренды является наиболее уязвимым местом предварительных договоров.
    На практике данный вопрос решается ссылками на разрешительную документацию (разрешение на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт), с привязкой данных к проектной документации (оси здания), выделением будущего помещения на поэтажном плане здания, являющемся частью проектной документации здания (раздел АР), а также закрепляется в договоре указанием на то, что указанные «привязки» помещения сторонами согласованы и являются для них достаточными для индивидуализации объекта аренды.
    Отдельный вопрос индивидуализации — площадь будущего помещения, так как проектная площадь, как правило, никогда не совпадает с фактической. Учитывая, что в подавляющем большинстве случаев от площади помещения зависит размер арендной платы, часто сторонами оговаривается, что отличие проектной площади помещения от фактической в определенных пределах (это может быть как указание на площадь в квадратных метрах, так и процентное соотношение к проектной площади) не будет влиять на заключение основного договора. По сути, эта оговорка необходима, чтобы ни одна из сторон договора не смогла расторгнуть предварительный договор (отказаться от заключения собственно договора аренды), ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили, заключая предварительный договор;

  • размер арендной платы.
    Согласованный сторонами размер арендной платы или порядок определения размера арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимого имущества (ст. 654 ГК РФ). При отсутствии указанных условий предварительный договор аренды недвижимого имущества будет считаться незаключенным и, соответственно, не гарантирующим сторонам, его подписавшим, никаких прав.

В подавляющем большинстве случаев стороны фиксируют указанные выше существенные условия, а также иные, которые хотя и не являются обязательными с точки зрения закона, но в отношении которых стороны пришли к соглашению, путем согласования проекта будущего договора аренды, который является неотъемлемой частью предварительного договора. В проекте договора аренды оставляют пропуски только в отношении тех условий, которые будут известны на момент его оформления, например даты, сроки, уточнение площади, как это указано выше. Это удобно, так как процесс оформления договора аренды фактически не занимает время сторон, а стороны могут быстро приступить к его исполнению.
4. Порядок заключения договора аренды
Порядок заключения основного договора, по сути, определяется причиной, по которой стороны не могут заключить сразу основной договор. Установить исчерпывающий перечень таких причин вряд ли представляется возможным, так как для каждой из сторон они могут быть свои, но основными будут следующие:

  • здание, в котором находится помещение, либо не существует (строится арендодателем либо реконструируется или капитально ремонтируется);

  • помещение занято прежним арендатором, после которого оно будет модифицировано (изменение планировки в связи со сдачей в будущем одного существующего помещения нескольким арендаторам или в связи с уменьшением площади помещения, арендуемого существующим арендатором);

  • помещение не соответствует определенным требованиям арендатора (отсутствуют или не соответствуют потребностям арендатора коммуникации помещения, например выделенная электрическая мощность меньше необходимой арендатору);

  • здание и помещение хотя и существуют, но права арендодателя в отношении них не зарегистрированы в установленном порядке.

Иными словами, стороны заинтересованы друг в друге, но не могут заключить договор аренды до устранения препятствующих этому обстоятельств. Таким образом, предварительный договор — это договор, заключенный под отлагательным условием, когда возникновение обязанности заключить договор аренды связано с наступлением обстоятельств, в результате которых заключение договора аренды становится возможным.
Важно четко и однозначно описать в предварительном договоре:

  • обстоятельства, после наступления которых стороны обязаны заключить договор аренды, например получение застройщиком (арендодателем) разрешения на ввод в эксплуатацию или регистрация его прав в Едином государственном реестре недвижимости, получение арендодателем технических условий или фактическое обеспечение помещения необходимыми коммунальными или эксплуатационными услугами или их фактическое обеспечение помещения, оформление специальных технических условий, если они требуются для осуществления деятельности арендатора, и т.д.,

  • порядок действий сторон, которые они обязаны совершить после наступления таких обстоятельств, например сроки уведомлений, прилагаемые к таким уведомлениям документы, сроки подписания договора аренды и включение в договор аренды условий, в отношении которых сторонами на момент согласования проекта договора оставлены пропуски или возможное изменение которых оговорено сторонами в предварительном договоре.

5. Срок действия предварительного договора
Ст. 429 ГК РФ устанавливает, что в предварительном договоре должен быть указан срок, на который такой договор заключается, то есть срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор — договор аренды. А если такой срок не указан, то предварительный договор будет считаться заключенным сроком на 1 год.
В очередной раз необходимо обратить внимание на «заключение» договора аренды, что для договоров, заключаемых на срок более 1 года, означает его государственную регистрацию. Если предметом предварительного договора является именно «заключение» договора аренды сроком более чем на 1 год, то, устанавливая срок действия предварительного договора, необходимо учесть, что он должен действовать до государственной регистрации такого договора аренды.
На практике данная проблема часто решается установлением срока действия предварительного договора путем сложения срока аренды по основному договору плюс примерный срок, в течение которого стороны ожидают устранения обстоятельств, препятствующих заключению основного договора. Это в определенных пределах гарантирует как арендодателю, так и арендатору исполнение обязанности по фактическому пользованию помещением в течение срока аренды.
Здесь необходимо отметить, что в соответствии с положениями ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Если со сроками, исчисляемыми «годами, месяцами, неделями, днями или часами», все очевидно, то «указание на событие, которое должно неизбежно наступить» требует внимательности, так как такими событиями в контексте срока предварительного договора не могут быть, например, получение арендодателем разрешения на ввод вновь построенного, реконструированного или капитально отремонтированного здания в эксплуатацию или регистрация права собственности, так как такие события могут и не наступить (проблемы с финансированием работ, банкротство, проблемы с разрешительной или проектной документацией).
Отдельное внимание необходимо обратить на то, что в случае отсутствия в предварительном договоре срока, такой договор будет считаться заключенным сроком на 1 год с даты его заключения сторонами, и, соответственно, логика «договора на неопределенный срок», о чем более подробно будет указано в разделах, посвященных срокам договоров аренды, к предварительным договорам не применима.
В судебной практике довольно много случаев, когда стороны пренебрегают точными формулировками срока действия предварительного договора, в результате чего лишаются прав на заключение договора аренды, а в некоторых случаях особо забывчивые так лишаются и возможности вернуть уплаченное обеспечение.
6. Гарантии и заверения
Предварительный договор, как и любой другой договор, должен быть заключен с соблюдением применимых требований гражданского и корпоративного права, то есть уполномоченным лицом с получением необходимых одобрением органов юридического лица (необходимость получения которых осмотрительной стороне уже известна после осуществления юридического аудита, на котором подробно останавливались в предыдущей главе).

Если гарантии, связанные с правоспособностью и дееспособностью юридического лица, более-менее известны, то дополнительно необходимо обратить внимание на следующее:

  • гарантии прав арендодателя на строящийся (реконструируемый или капитально ремонтируемый) объект недвижимости;

  • соответствие будущего или существующего объекта недвижимости требованиям законодательства, включая противопожарные требования, строительные и санитарные нормы и правила;

  • наличие у арендатора прав в отношении товарных знаков, под которыми он будет осуществлять свою коммерческую деятельность в помещении;

  • отсутствие ограничений или обременений прав арендодателя в отношении здания и помещения.

Довольно распространенным явлением является строительство объектов недвижимости на заемные средства, при этом обеспечением возврата заемных средств часто является сам объект недвижимости, в связи с чем возникает необходимость получения согласия залогодержателя (будущего залогодержателя) на заключение любых сделок с предметом залога, включая предварительные договоры.
Как ни странно, но большое количество сторон не только договоров аренды, но и других гражданско-правовых сделок относятся к гарантиям и заверениям довольно равнодушно, мол, есть и есть, так же как, например, положения договора об обстоятельствах непреодолимой силы (о важности этих положений будет подробно указано в соответствующем разделе о договоре аренды).
Мало того, что с 2015 года в Гражданский кодекс включена ст. 431.2 «Заверения об обстоятельствах», в соответствии с которой сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку, так еще и в отношении аренды действуют специальные нормы, например ст. 613 ГК РФ, в соответствии с которой при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), а неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Безусловно, заверения об обстоятельствах имеют более широкий смысл и потому более интересны сторонам, действующим добросовестно. На практике это применимо к нескольким случаям, с которыми столкнулась компания «Замания», связанным с тем, что арендодатели при заключении сделки умалчивали о некоторых обстоятельствах, например о пригодности помещений для использования по назначению. К сожалению, с такими арендодателями компания вынуждена расставаться, с кем-то, придя к общему пониманию проблемы, по соглашению сторон, а с кем-то — в судебном порядке.
7. Обеспечительные меры
Принимая во внимание, что предварительный договор часто воспринимается сторонами как некое соглашение о намерениях, что в целом недалеко от истины, стороны договора желают обеспечить исполнение другой стороной обязательств по заключению договора аренды.

Безусловно, стороны вправе установить ответственность за неисполнение обязательств, о чем отдельно будет указано в следующем пункте, но основным инструментом обеспечения обязательств арендатора является внесение обеспечительного платежа, как правило кратного размеру арендной платы за месяц или два.
Практика уплаты обеспечительного платежа арендодателем арендатору не неизвестна, но не исключать такую возможность также нельзя, хотя единственное условие, когда это может быть реализовано, — эксклюзивный арендатор — генератор трафика, которого будущий арендодатель хочет видеть в помещении любой ценой. Но что точно встречается на практике, так это штраф в размере обеспечительного платежа в сторону арендодателя, например в связи со значительным переносом сроков открытия торгового центра, в котором расположено помещение, когда ситуация на рынке недвижимости может измениться таким образом, что заключение договора на прежних условиях или его заключение в принципе теряет для арендодателя экономический и коммерческий смысл.
В случае, если договор аренды не будет заключен по обстоятельствам, зависящим от арендатора, как правило, обеспечительный платеж удерживается арендодателем в качестве штрафа. А при заключении договора обеспечительный платеж обычно не возвращается, а зачитывается в счет уплаты аналогичного обеспечительного платежа по договору аренды либо в счет оплаты арендной платы за первый месяц срока аренды (возможно комбинирование указанных вариантов в зависимости от размера первоначальной суммы обеспечительного платежа).
Необходимо отметить, что в случае прекращения предварительного договора, как это встречалось в практике нашей компании, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору. Если арендодатель «забыл» вернуть такой обеспечительный платеж, то можно потребовать вернуть его в судебном порядке по иску о взыскании неосновательного обогащения. При этом арендатор, даже несмотря на оговорку о том, что на сумму обеспечительного платежа никакие проценты не начисляются, вправе требовать от арендодателя уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке, установленном ст. 395 ГК РФ. Другой вопрос, что проценты за пользование денежными средствами, рассчитываемыми по общим правилам, существенно ниже ставок по кредитам, чем иногда пользуются недобросовестные арендодатели, задерживающие возврат обеспечительных платежей.
8. Подготовка помещения к аренде
В рамках предварительного договора в целях максимально быстрого получения арендной платы арендодателем и возврата инвестиций арендатора в отделку и оборудование помещения стороны начинают подготовку помещения к использованию будущим арендатором.
Вне зависимости от того, существует объект аренды или нет, стороны приступают к подготовке и согласованию проектной документации, которая учитывает технические характеристики объекта аренды, а также целевое назначение помещения для его использования арендатором.
Если будущий объект аренды расположен в строящемся здании, то также возможен допуск арендатора для выполнения строительно-монтажных и отделочных работ, однако в данном случае необходимо учитывать, что работы будут производиться в отношении помещения, которое мало того что не передано в аренду, но и формально не существует, что может повлечь определенные негативные налоговые последствия.
В случае выполнения работ в строящемся здании необходимо не забывать о том, что аренда, как и предварительный договор, регулируемый гражданским законодательством, не может служить основанием освобождения, например, от административной ответственности за деятельность, осуществляемую на объекте недвижимости, не введенном в эксплуатацию, как об этом указано в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Более подробно о порядке проведения ремонтных работ в помещении остановимся в соответствующем разделе, посвященном договору аренды.
9. Ответственность сторон
Учитывая стоимость инвестиций каждой из сторон будущего договора аренды, связанных с будущим помещением, разумно не полагаться на общие нормы Гражданского кодекса, касающиеся ненадлежащего исполнения или неисполнения сторонами обязательств по предварительному договору.
Обсуждать размеры ответственности дело неблагодарное, тем более что каждая из сторон договора, обсуждая размер ответственности, традиционно задает вопрос: «Неужели вы собираетесь нарушать? Если нет, соглашайтесь на предложенные условия ответственности». Общим правилом установления размеров ответственности должна быть соразмерность ответственности предполагаемому нарушению, а с другой стороны — размер ответственности должен делать невыгодным нарушение условий договора.
Основаниями ответственности по предварительному договору часто являются:

  • уклонение одной из сторон от оформления основного договора после наступления обстоятельств, препятствующих заключению договора аренды. Данное основание является основным и, как правило, не оспариваемым сторонами.

  • нарушение сроков уведомлений, обмена документами.
    Учитывая, что с даты подписания предварительного договора стороны начинают работы по подготовке помещения к аренде, обмениваются проектной и иной технической документацией, согласовывают изменения в нее, а также, исходя из согласованных сроков, рассчитывают поставку оборудования, материалов и товаров, — нарушение сроков уведомлений и обмена информацией может повлечь убытки сторон. Для арендодателя они заключаются в более позднем завершении строительства, задержке передачи помещения в аренду и, как следствие, в несвоевременном начале получения арендной платы. Арендатору задержки грозят убытками в части хранения оборудования и товаров (а если говорить про fashion, то речь идет о потерях, связанных с устареванием сезонных коллекций, которые заказываются под каждый проект заблаговременно), а также финансовыми проблемами с задержкой возврата вложенных в конкретный проект инвестиций.

10. Прекращение предварительного договора
Предварительный договор прекращается либо в связи с истечением его срока, либо в связи с заключением основного договора, либо в связи с нарушением одной из сторон условий предварительного договора.
Фактически основания ответственности сторон, указанные в предыдущем пункте, также могут выступать и основаниями для досрочного прекращения (расторжения или отказа одной из сторон от его исполнения).

Важно понимать, что расторжение договора одной из сторон является «высшей мерой» для договора и, соответственно, такая ответственность должна следовать только за такие нарушения, в результате которых другая сторона понесла значительные убытки или в результате которых изменившиеся условия договора настолько существенны, что одна из сторон предварительного договора, зная о таких изменениях, не стала бы заключать его на таких условиях.

Нормы ст. 303 ГК РФ подлежат применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь. Изложенный вывод уже встречался в судебной практике (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11, а также Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.12.2011 по делу N А31-6324/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.10.2011 по делу N А53-16836/2009).

Кроме того Пленум ВАС РФ указал, что собственник, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, вправе на основании абз. 1 ст. 303 ГК РФ предъявить к такому лицу требование о возврате или возмещении всех доходов (возможных доходов) за все время незаконного владения. Ответчиками по такому исковому требованию могут являться:

— недобросовестный арендодатель (лицо, которое знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу имущества в аренду, при этом заключило договор аренды в отсутствие таких правомочий и получало платежи за пользование данным имуществом от арендатора);

— недобросовестный арендатор (лицо, которое, заключая договор аренды, знало об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу имущества в аренду). В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ);

— добросовестный арендодатель. В последнем случае собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые добросовестный арендодатель извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Пленум ВАС РФ также обратил внимание на то, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

6. Несколько договоров аренды в отношении одного и того же имущества

В п. 13 Постановления N 73 в новой редакции указано на возможность внесения в ЕГРП нескольких записей об аренде одной и той же вещи. Так, Пленум ВАС РФ отметил, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Поскольку договоры аренды, предусматривающие такое пользование (владение и пользование) арендуемым имуществом, которое не может одновременно осуществляться несколькими арендаторами, не могут быть должным образом исполнены, то к отношениям арендаторов и арендодателя следует применять правила гражданского законодательства о неисполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь (ст. 398 ГК РФ). Пленум ВАС РФ разъяснил, что арендатор, которому не было передано арендованное имущество, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки (п. 13 Постановления N 73 в новой редакции).

Указанная правовая позиция не относится к случаям, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени. К примеру, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10 по делу N А05-7607/2009 суд признал правомерным заключение нескольких договоров аренды, объектом которых является один и тот же лесной участок, при условии, что данные договоры отличаются по видам лесопользования (см. также Определение ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15607/12 по делу N А26-6010/2011, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 16.08.2011 N Ф03-3452/2011 по делу N А51-13870/2010, ФАС Северо-Западного округа от 20.11.2012 по делу N А66-10428/2011, ФАС Уральского округа от 25.12.2012 N Ф09-12253/12 по делу N А60-15786/2012, ФАС Центрального округа от 11.11.2009 по делу N А23-1183/08А-9-78, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 N 17АП-5997/2010-АК).

В то же время по этому вопросу до принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10 по делу N А05-7607/2009 существовала обратная судебная и административная практика, не допускавшая сдачу лесного участка в аренду нескольким лицам, даже если лесной участок арендуется в разных целях использования (см., к примеру, Письмо Рослесхоза от 02.04.2008 N МГ-03-28/2198 «О возможности предоставления одного лесного участка в аренду нескольким лицам для различных видов его использования», Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2010 по делу N А55-14946/2009). И данная позиция по-прежнему используется органами исполнительной власти (см., к примеру, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2011 N Ф03-10014/2010 по делу N А51-13870/2010, Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011 N 05АП-6966/2010 по делу N А51-13869/2010).

7. Государственная регистрация договора аренды

В п. 14 Постановления N 73 в новой редакции установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

— контрагенты согласовали его существенные и иные условия,

— была соблюдена форма договора,

— собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;

— договор исполнялся сторонами.

В то же время у арендатора по такому договору не возникают права, которые касаются третьих лиц (право преимущественного заключения договора на новый срок, право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя и др.), то есть «вещный эффект» у незарегистрированного договора аренды не возникает.

До настоящего времени в судебной практике преобладала позиция, согласно которой договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным (см., к примеру, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Определения ВАС РФ от 14.01.2013 N ВАС-18014/12 по делу N А56-23970/2011, от 10.01.2013 N ВАС-17497/12 по делу N А55-21048/2011, от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.11.2012 по делу N А82-17754/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.08.2012 по делу N А58-5177/2011, ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2012 N Ф03-2540/2012 по делу N А51-6235/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2012 по делу N А45-17359/2012, ФАС Московского округа от 04.12.2012 по делу N А41-4409/12).

Однако в ряде случаев арбитражные суды указывали на то, что нарушение по вине арендодателя требования об обязательной регистрации договора аренды, заключенного на срок, превышающий один год, не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек (см., к примеру, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2010 по делу N А01-776/2009).

Подробнее см. п. 12 комментария к ст. 609 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике «Аренда. Общие положения»

Напоминаем, что в недавно принятом Федеральном законе от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившем в силу с 1 марта 2013 г., устанавливалось, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609, 651 и 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. (п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ).

Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, установленные в ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, были исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок один год и более, возобновилась с 4 марта 2013 г.

8. Расторжение договора аренды после оплаты арендатором задолженности

В Постановлении N 13 указывается, что сам по себе факт погашения арендатором задолженности по договору аренды не лишает арендодателя права потребовать расторжения этого договора путем предъявления соответствующего требования в разумный срок (п. 23 Постановления N 73 в новой редакции). Однако по истечении разумного срока арендодатель это право теряет.

В то же время в судебной практике ранее находила поддержку иная правовая позиция, согласно которой неисполнение арендатором договорной обязанности не влечет расторжения договора, если арендатор устранил нарушение (его последствия) в разумный срок (см., например, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», Определения ВАС РФ от 31.01.2011 N ВАС-72/11 по делу N А73-20978/2009, от 13.08.2010 N ВАС-10556/10 по делу N А03-11433/2009, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.01.2012 по делу N А39-1733/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2012 по делу N А10-3681/2010, ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2012 N Ф03-2184/2012 по делу N А51-16288/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2012 по делу N А03-13713/2011, ФАС Московского округа от 29.10.2010 N КГ-А40/13101-10 по делу N А40-166107/09-91-1225, ФАС Поволжского округа от 12.08.2009 по делу N А55-16709/2008, ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2012 по делу N А56-74635/2010, ФАС Уральского округа от 26.03.2012 N Ф09-953/12 по делу N А76-12461/2011).

Подробнее см. п. 7 комментария к ст. 619 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике «Аренда. Общие положения»

9. Изменение арендной платы

В Постановлении N 73 в новой редакции существенное внимание уделено проблеме изменения размера арендной платы (п. п. 16, 18 — 22).

Данная проблема особенно актуальна для отношений, связанных с арендой недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее — публичная собственность). В судебной практике встречаются случаи одностороннего многократного изменения размера арендной платы по таким договорам.

В качестве примеров можно привести:

— Определение ВАС РФ от 16.02.2012 N ВАС-15837/11 по делу N А47-7623/2010 (рост арендной платы в 21 раз, изменение методики расчета арендной платы);

— Определение ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-1709/11 по делу N А55-35889/2009 (рост арендной платы в 21 раз, изменение значения переменной, содержащейся в методике расчета арендной платы, например кадастровой стоимости земельного участка).

В большинстве своем изменение размера арендной платы происходит путем изменения нормативного правового акта публично-правового образования, которым утверждена методика расчета арендной платы. И как правило, в договорах аренды публичного имущества соответствующего публично-правового образования указано, что изменение такого нормативного правового акта влечет изменение размера арендной платы.

Постановление N 73 в новой редакции несколько изменяет данную правовую ситуацию, однако следует обратить внимание на то, что значительная часть разъяснений этого Постановления относится к изменению арендной платы, которая не относится к регулируемым ценам.

В настоящее время к регулируемым ценам относится арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, что следует из п. 3 ст. 65 ЗК РФ и воспринято существующей судебной практикой (см., к примеру, Постановления Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15117/11, ФАС Волго-Вятского округа от 18.06.2012 по делу N А79-9676/2011, ФАС Поволжского округа от 14.01.2013 по делу N А55-12520/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2013 по делу N А53-20588/2012, от 15.03.2013 по делу N А53-19427/2011).

Таковой является и минимальный размер арендной платы по договору аренды лесного участка, что следует из ст. 73 ЛК РФ и подтверждается сложившейся судебной практикой (см., к примеру, Определения ВАС РФ от 27.12.2012 N ВАС-17251/12 по делу N А32-21481/2011, от 30.11.2012 N ВАС-15490/12 по делу N А43-16896/2011).

См. также: п. 4 комментария к ст. 614 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике «Аренда. Общие положения»

Таким образом, для применения обозначенных выше п. п. 16, 18 — 22 Постановления N 73 в новой редакции к конкретной ситуации необходимо определить, относится ли соответствующая арендная плата к регулируемым ценам.

Исходя из п. п. 16 и 18 данного Постановления, можно заключить, что регулируемой арендной платой является та плата, необходимость государственного регулирования которой закреплена федеральным законом.

А. Размер арендной платы по договору аренды публичного имущества, заключенному по результатам торгов

Пленум ВАС РФ в п. 18 Постановления N 73 в новой редакции разъяснил, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Данное разъяснение имеет существенное значение в том числе для отношений по предоставлению земельных участков, находящихся в публичной собственности, для целей строительства, поскольку такое предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта в специально предусмотренных нормативным правовым актом субъекта РФ или муниципального образования случаях осуществляется на торгах (п. п. 1.1 и 1.2 ст. 30 ЗК РФ).

Также Пленум ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении разъяснил, что допускается установление арендной платы таким образом, что государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы. При этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.

Это разъяснение было проиллюстрировано Пленумом ВАС РФ следующим образом: не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ). Размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Б. Правомерность условия о плате за право заключения договора аренды

Пленум ВАС РФ подчеркнул, что в тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора платы за право на заключение договора аренды дополнительно к регулируемой арендной плате, являются ничтожными.

В этой связи целесообразно обратить внимание на то, что в практике Президиума ВАС РФ есть пример попытки признания ничтожным условия о плате за право заключить договор аренды. Однако Президиум ВАС РФ в удовлетворении этого требования отказал, поскольку указанное условие является частью условий об арендной плате и оспариванию подлежат условия об арендной плате в целом, но не в части (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 5081/12 по делу N А14-4198/2011).

Относительно указанного Постановления Президиума ВАС РФ подробнее см.: Аналитический обзор «Документ недели» от 29 ноября 2012 года

В. Изменение арендной платы на основании п. 3 ст. 614 ГК РФ

В п. 21 Постановления N 73 в новой редакции дано подробное толкование п. 3 ст. 614 ГК РФ. В первую очередь Пленум ВАС РФ квалифицировал данную норму как диспозитивную, из чего сделал вывод, что допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Существующая на данный момент судебная практика придерживается сходного подхода (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.10.2012 по делу N А19-22685/2011, от 13.07.2009 по делу N А33-8831/08, ФАС Московского округа от 08.12.2010 N КГ-А40/13873-10,3 по делу N А40-2022310-155-159). Однако в отличие от Пленума ВАС РФ суды исходят из того, что договорное регулирование изменения размера арендной платы должно содержаться в самом договоре аренды, а не в ином соглашении сторон.

Следует отметить также и то, что Пленум ВАС РФ ограничил частотность договорного изменения размера арендной платы, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. В этом случае такое изменение может осуществляться арендодателем не чаще одного раза в год.

Целесообразно обратить внимание на то, что практика установления в договоре аренды государственного или муниципального недвижимого имущества права арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы является достаточно распространенной (см., например, Определения ВАС РФ от 14.09.2011 N ВАС-5920/11 по делу N А55-37189/2009, от 22.07.2011 N ВАС-8715/11 по делу N А65-12224/2010-СГ2-6, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2012 по делу N А43-31470/2011, ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2012 N Ф03-5768/2012 по делу N А51-644/2012, ФАС Поволжского округа от 03.08.2012 по делу N А72-9033/2011).

В то же время возможность изменения размера арендной платы довольно часто ограничивается сторонами в самом договоре: не чаще одного раза в год (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 31.05.2012 по делу N А40-10902711-6-944, ФАС Дальневосточного округа от 07.06.2011 N Ф03-1990/2011 по делу N А24-3827/2010, ФАС Центрального округа от 06.02.2012 по делу N А64-225/08-7).

Таким образом, Пленум ВАС РФ фактически подтвердил уже сложившуюся практику взаимоотношений сторон арендных правоотношений, но установил барьер возможным недобросовестным действиям со стороны арендодателя.

Г. Изменение арендной платы за пользование публично-правовым имуществом

В п. 20 Постановления N 73 в новой редакции подробно разъяснена ситуация изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.

Данные разъяснения сводятся к следующему. Указанные акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды, если это предусмотрено в самом договоре.

Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет условию договора. Если при этом стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Относительно последнего абзаца п. 20 Постановления N 73 в новой редакции целесообразно указать, что Пленум ВАС РФ подтвердил ранее сложившуюся судебную практику. В обозначенной ситуации изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не требует заключения специального дополнительного соглашения к договору (Постановления Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5), от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30, Определение ВАС РФ от 11.03.2011 N ВАС-2214/11 по делу N А06-4340/2009, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2011 по делу N А31-4789/2010, ФАС Дальневосточного округа от 03.05.2011 N Ф03-1044/2011 по делу N А24-3910/2010, ФАС Московского округа от 13.05.2011 N КГ-А40/3794-11 по делу N А40-13919/10-6-130).

Д. Злоупотребление правом при изменении размера арендной платы

В п. 22 Постановления N 73 в новой редакции сформулирована важная правовая позиция относительно применения института злоупотребления правом к правоотношениям по изменению размера арендной платы.

Данная правовая позиция состоит в следующем. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Целесообразно отметить, что на настоящий момент примеров успешного применения ст. 10 ГК РФ в ситуации существенного изменения размера арендной платы крайне мало.

Среди них можно выделить Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2009 N Ф04-2898/2009(6282-А03-4) по делу N А03-8461/2008-38, в котором в качестве злоупотребления правом было признано единовременное многократное увеличение размера арендной платы по инициативе арендодателя, так как, исходя из фактических обстоятельств и условий договора аренды, размер арендной платы должен был быть увеличен не произвольно, а в разумных пределах.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *